Bewertung von Einzelhandelsimmobilien sehr aufwändig

Einzelhandelsimmobilien stellen herausragende Elemente im Wirtschaftsleben Deutschlands dar.

Als Orte des Handels und attraktive Investitionsobjekte stehen diese Spezialimmobilien – vom Fachmarkt bis zum Shopping-Center – seit Jahrzehnten im Fokus der Immobilienentwickler. Der Markt ist stark in Bewegung, die Nachfrage anhaltend hoch. Die Bewertung einzelhandelsgenutzter Gewerbeimmobilien ist äußerst komplex. Neben dem Objekt selbst sind bei einem Rating vor allem standortbezogene Faktoren wie Bevölkerungsentwicklung, Kaufkraft und Wettbewerbssituation in der jeweiligen Stadt bzw. Gemeinde relevant.

Entwicklungen und Trends im deutschen Einzelhandel

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Der ökonomische Erfolg einer Handelsimmobilie ist vielen Akteuren wichtig. Nicht nur Investoren und Entwickler, vor allem Händler und Dienstleister, deren Beschäftigte sowie nicht zuletzt die Städte bzw. Gemeinden profitieren von erfolgreich am Markt etablierten Immobilien. Der wird immer umkämpfter: Tiefgreifende gesellschaftliche Veränderungen – so haben sich Lebensstile als auch Altersstrukturen und somit die Bedürfnisse der Konsumenten deutlich gewandelt –, ein immer stärkerer Wettbewerb auf dem gesättigten deutschen Einzelhandelsmarkt sowie die wachsende Konkurrenz durch den Online-Handel kennzeichnen die Situation.

Damit geht auch ein Wandel der Betriebsformen im Einzelhandel einher. Das klassische Fachgeschäft in der Innenstadt wird immer mehr von großflächigen Fachmärkten am Stadtrand ersetzt. Der inhabergeführte „Tante Emma-Laden“ wurde längst von preisaggressiven Discountern verdrängt. Das Kaufhaus mit seinem etwas angestaubten Alles unter einem Dach-Konzept wankt seit Jahren, da die Shopping-Center neben Standorten auf der „grünen Wiese“ seit Längerem auch die 1A-Lagen der City für sich entdeckt haben. Innerstädtische Einkaufszentren sind bei Investoren als auch bei Kunden sehr beliebt. Den Verantwortlichen im Rathaus kommt diese wetterunabhängige Konzentration von Filialisten gelegen, um die Attraktivität ihrer Innenstädte als Einkaufsstandort zu erhalten. Betrieben werden Shopping-Center zumeist von international agierenden Unternehmen. In Form von Offenen Immobilienfonds können sich private (Klein-)Anleger häufig daran beteiligen.

Rating von Einzelhandelsimmobilien hochkomplex

Durch das anhaltend hohe Interesse an Einzelhandelsimmobilien – vornehmlich in den Großstädten und Ballungsräumen – hat auch die Nachfrage nach qualifizierten Wertgutachten seitens der Investoren wesentlich zugenommen. Das stellte eine Studie des HypZert e. V. bereits 2008 fest. Bei geplanten Immobilientransaktionen steht dieses Gutachten im Mittelpunkt der Entscheidung. Handelsimmobilien sind Spezialimmobilien, deren eingeschränkte Nutzbarkeit ein größeres Risiko, aber auch höhere Renditen erwarten lässt. Deren Bewertung ist anspruchsvoll, schließlich müssen eine Vielzahl von Aspekten vor dem Hintergrund der allgemeinen Marktsituation untersucht werden.

Zum Einsatz kommt das Ertragswertverfahren, bei dem der Sachwert eines Objektes auf Basis des abgeworfenen Ertrages bestimmt wird. Diese Methode ist bei Spezialimmobilien, wie es Kaufhäuser oder Einkaufszentren in jedem Falle sind, üblich. Standort-, objekt- und vertragsbezogene Faktoren fließen in den aufwändigen Prozess ein. Fakt ist schon vorher: Der erzielbare Ertrag fällt unterschiedlich aus – je nachdem ob sich die Einzelhandelsimmobilie in einer Metropole oder in einer Kleinstadt, in innerstädtischer Lage bzw. am Stadtrand befindet.

Die Lage ist der Dreh- und Angelpunkt

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Standortbezogene Faktoren stehen bei der Bewertung an erster Stelle. Experten unterscheiden die Makro- von der Mikrolage. Mit der Makrolage sind Kenngrößen gemeint, die grundlegende Entwicklungen in der Stadt bzw. Gemeinde beschreiben. So hat die demografische Entwicklung vor Ort einen starken Einfluss: Handelt es sich um Großstädte mit anhaltendem Bevölkerungswachstum, ist naturgemäß die Zahl potentieller Kunden und damit die Nachfrage nach Handelsimmobilien bedeutend höher als in schrumpfenden Kommunen. Gegenüber wirtschaftlich prosperierenden Ballungszentren haben Städte in strukturschwachen ländlichen Regionen das Nachsehen. Damit in Zusammenhang steht die örtliche Kaufkraft, eine wichtige Kennziffer. Sie errechnet sich aus dem durchschnittlichen Pro-Kopf-Einkommen. Fällt dieses überdurchschnittlich aus, ist der Markt für Händler als auch Investoren attraktiv. Die niedrigste Kaufkraft ist laut Statistischem Bundesamt in Teilen von Sachsen-Anhalt, Mecklenburg-Vorpommern sowie in Bremen zu verzeichnen.

Verdrängungswettbewerb erhöht Risiken für Immobilie

Welche Anbieter sind bereits vorhanden? Ist der Markt in bestimmten Segmenten übersättigt? Die Analyse der aktuellen Wettbewerbssituation ist ein weiteres Kernelement im Bewertungsprozess von Handelsimmobilien. Der „Wandel im Handel“ ist sprichwörtlich, der Wettbewerb in Deutschland ausgesprochen intensiv. Die Verkaufsfläche ist z. B. in vielen ostdeutschen Stadtregionen durch die Abwanderung des Einzelhandels auf die „grüne Wiese“ in den 1990er Jahren im Bundesvergleich überdurchschnittlich. Dieses Überangebot führt trotz der Konsumfreude der Verbraucher zu harten Konkurrenzen mit anderen Standorten. Die gestiegene Mobilität der Kunden bindet diese weniger eng an bestimmte Orte zum Einkaufen. Resultat sind in manchen City-Lagen und Stadtteilzentren Leerstände durch ausbleibende Kunden sowie eine geringe Nachfrage von Händlern. Dies mindert den Wert der Handelsimmobilie und zwingt zur Neuausrichtung, um deren Existenz zu sichern.

Auch die Betrachtung der allgemeinen Preissituation ist Bestandteil der Immobilienbewertung. Diese ist durch die landesweit starke Nachfrage von einer anhaltenden Steigerung gekennzeichnet. So machte der Verband Deutscher Pfandbriefbanken im 4. Quartal 2016 bei Einzelhandelsimmobilien einen Preisanstieg von 3,1 Prozent im Vergleich zum Vorjahresquartal aus.

Objektbezogene Aspekte bei der Immobilienbewertung

Mikrolagen werden innerhalb einer Stadt individuell abgegrenzt. Die Differenzierung in verschiedene Einkaufslagen des örtlichen Handels spiegelt die Attraktivität und Zentralität einzelner Stadträume wider. Die Lagequalität gehört zu den objektbezogenen Faktoren bei der Bewertung von Einzelhandelsimmobilien. Die legendäre 1A-Lage beschreibt dabei die Einkaufslage mit der höchsten Passantenfrequenz. Meist handelt es sich dabei um die Hauptgeschäftsstraßen in der Innenstadt. Der Geschäftsbesatz und damit die Attraktivität des Standorts nehmen mit den fortlaufenden Klassifizierungen (B- und C-Lage) immer weiter ab. Dementsprechend fällt die Wertentwicklung der Handelsimmobilie unterschiedlich aus.

Neben der Lagequalität ist die Flächenaufteilung von Relevanz. Nicht selten geht es – wie bei der Revitalisierung von älteren Shopping-Centern – um eine planerische Neuentwicklung der Verkaufsflächen. Klassische Warenhäuser sind eher auf dem Rückzug und machen Mixed-Used-Konzepten Platz. Sie tragen dem zunehmenden Bedürfnis der Kunden nach einem Erlebniseinkauf Rechnung. Auch hier müssen durch entsprechende Baumaßnahmen die bestehenden Flächen neu organisiert werden. Neben den genannten Aspekten sind weitere objektbezogene Faktoren bei der Wertermittlung einzubeziehen, wie u. a.:

  • Grundstücksgröße,
  • Baualter des Objektes,
  • Funktionalität und Architektur des Gebäudes,
  • Technische Infrastruktur des Gebäudes,
  • Anlieferungsmöglichkeiten,
  • Stellplatzablöse.

Im Rahmen der vertragsbezogenen Einflussfaktoren bei der Bewertung von Einzelhandelsimmobilien stehen Aussagen zur Laufzeit des Mietvertrages, zum Konkurrenzschutz und zum Branchenausschluss im Mittelpunkt. So kann eine Kommune beispielsweise Möbel-Fachmärkten am Stadtrand verbieten, innenstadtrelevante Sortimente wie Haushaltswaren anzubieten. Dies wird in einem lokalen „Einzelhandels- und Zentrenkonzept“ regelmäßig festgeschrieben, ebenso wie ein Verbot der Schaffung weiterer Verkaufsflächen in bestehenden Einkaufszentren. Weiterhin ist eine Cashflow-Analyse (Umsatz, Mieten) samt Untersuchung der Betriebskosten höchst relevant.

Fazit: Handelsimmobilien mit unterschiedlichen Chancen und Risiken

Durch den Einzelhandel genutzte Gewerbeimmobilien sind Spezialimmobilien, die einem spezifischen Zweck – dem Verkauf von Waren an den Endverbraucher – dienen. Sie prägen häufig das Stadtbild. Bei deren Bewertung sind standortbezogene, objektbezogene und vertragsbezogene Faktoren einzubeziehen. Zur Anwendung kommt das Ertragswertverfahren. Der beauftragte Sachverständige muss die lokale Marktsituation gut kennen, um ein fundiertes Rating durchzuführen. Objekte in Ballungszentren versprechen höhere Chancen auf Wertsteigerung als Handelsimmobilien in Städten im ländlichen Raum. Auch gesellschaftliche Entwicklungen, die zu einem veränderten Verbraucherverhalten führen, dürfen bei der Analyse nicht außer Acht gelassen werden.

Bilder-Quelle@Pixabay