Wertermittlung von Büroimmobilien – Ertragswertverfahren & Sachwertverfahren

Immobilienbewertung von Bürogebäuden verstärkt nachgefragt

Bürogebäude sind heutzutage aus dem Stadtbild nicht mehr wegzudenken. Sie bilden einen wichtigen Bestandteil urbaner Landschaften. Büroimmobilien beherbergen hauptsächlich Arbeitsplätze. Neben konventionellen Büroräumen sind in ihnen Mehrraumbüros, Konferenzsäle und Teeküchen zu finden. Ebenso wie Handels-, Freizeit- und Gastronomieobjekte zählen sie zu den Gewerbeimmobilien. Diese werden als Räume für das nichtproduzierende Gewerbe und als Verwaltungsstandorte des produzierenden Gewerbes genutzt. Hier erfolgt die Produktion von Dienstleistungen, Wissen und Informationen. Des Weiteren werden Managementaufgaben ausgeführt.

Die Ursprünge von Bürogebäuden reichen bis ins 16. Jahrhundert zurück. Damals wurde in Italien die erste Immobilie dieser Art errichtet. Die Nutzung war zunächst ausschließlich auf administrative Tätigkeiten beschränkt. Der zeilenförmige Baukörper mit langen Gängen, von denen die einzelnen Büroräume abzweigen, bildet bis heute die architektonische Besonderheit der Objekte. Mit dem steigenden Bedarf an Verwaltungsimmobilien im 20. Jahrhundert etablierten sich weitere Bautypen.

Wertermittlung von Büroobjekten: Expertise ist gefragt

Heutzutage steht vor allem die Nützlichkeit der Gebäude im Vordergrund. Wird Wert auf kurze interne Wege gelegt oder eine zentrale Erschließung forciert, die Ordnung und Sicherheit gewährleistet? Wird eine flexible Unterteilung der einzelnen Bereiche angestrebt oder ist die optimale Ausnutzung der Gesamtfläche von entscheidender Bedeutung? All diese Fragen spielen bei der Planung von Büroimmobilien eine wesentliche Rolle.
Die Konzeption, die Realisierung und das Management von Büroobjekten ebenso wie deren Bewertung, Finanzierung und anschließende Vermittlung erfordern fundiertes Expertenwissen. Steuer-, bau- und finanzierungsrechtlich unterscheiden sich Gewerbeimmobilien wie z. B. Bürogebäude deutlich von Wohnimmobilien. Demzufolge stehen bei der Wertermittlung verschiedene Aspekte im Vordergrund.

Standortbezogene Bewertungsfaktoren: Besonderes Augenmerk liegt auf der Lage

Zur Beurteilung von Büro- und Verwaltungsobjekten wird das komplexe Ertragswertverfahren verwendet. Dieses basiert auf dem Reingewinn, den die dauerhafte Nutzung einer Immobilie abwirft. Standort-, objekt- sowie vertragsbezogene Faktoren sind dabei zu berücksichtigen. In die letztgenannte Kategorie fällt beispielsweise die Laufzeit des Mietvertrages. Von vorrangiger Bedeutung ist allerdings die Lage der Immobilie.
In diesem Zusammenhang stehen insbesondere die folgenden Charakteristika im Fokus der Betrachtungen:

  • die Bevölkerungs-,
  • die Alters- und
  • die Infrastruktur.

Der Standort des Objektes stellt dessen einzige unveränderliche Eigenschaft dar. Folglich entscheidet die Lagequalität maßgeblich darüber, ob eine Immobilie verkauft oder vermietet werden kann – und zu welchem Preis das möglich ist. In wachsenden Großstädten und wirtschaftsstarken Ballungszentren werden Büroimmobilien deutlich häufiger nachgefragt als in strukturschwachen Gebieten. Ebenso steigern z. B. eine gute Verkehrsanbindung und Parkplätze in unmittelbarer Nähe den Wert der Objekte. Bürogebäude müssen für Mitarbeiter und Kunden des Unternehmens gut erreichbar sein und über genügend Pkw-Stellplätze verfügen.

Objektbezogene Bewertungsfaktoren: Grundstück und Gebäude stehen im Fokus

In die objektbezogenen Faktoren fließen sowohl grundstücks- als auch gebäudeeigene Merkmale ein. Erstere haben Einfluss auf die Verwendung sowie Ausnutzung des Geländes und müssen deshalb bei der Wertermittlung beachtet werden.

Exemplarisch sind folgende grundstücksbezogene Kriterien zu nennen:

  • die Größe des Grundstücks,
  • dessen Bodenbeschaffenheit und
  • der Zuschnitt.

Zu den gebäudebezogenen Faktoren gehören beispielsweise:

  • die aktuelle Erschließung,
  • das Baualter der Immobilie,
  • ihr baulicher Zustand,
  • die Architektur und Funktionalität des Bauwerkes,
  • dessen Innenausstattung,
  • Stand und Alter der technischen Anlagen,
  • Verwaltungskosten und
  • laufende Mietverhältnisse.

All diese Charakteristika haben direkte Auswirkungen auf die Betriebskosten und Mieterträge. Sie spielen somit bei der Immobilienbewertung eine fundamentale Rolle. Ein neuwertiger Zustand (mit neuen Fenstern, Bodenbelägen etc.) und kürzlich erfolgte Renovierungsarbeiten erhöhen z. B. den Wert eines Bürogebäudes erheblich.

Miete, Kauf oder Neubau: Beauftragung eines Sachverständigen ist ratsam

Moderne Büroimmobilien müssen eine Reihe von Anforderungen erfüllen. Nicht nur die Arbeitswelt hat sich im Zuge von Web 2.0 und anderen Entwicklungen verändert. Auch die Ansprüche der Beschäftigten an ihre Arbeitsumgebung haben sich gewandelt.

Zu den zentralen Anforderungen zählen:

  • eine angenehme Atmosphäre,
  • Rückzugsmöglichkeiten sowie
  • ergonomische Arbeitsplätze.

Sind diese Kriterien erfüllt, kann man mit dauerhaft zufriedenen Arbeitnehmern und einer dadurch gesteigerten Produktivität rechnen. Folglich gilt es, bei der Suche nach der idealen Büroimmobilie die Anforderungen der Angestellten im Blick zu behalten. Die entsprechende Gemeindeverwaltung informiert darüber, welche Gebäude aktuell vakant sind und die persönlichen Bedürfnisse des Interessenten erfüllen. Ist ein passendes Gebäude gefunden, erweist sich die Konsultation eines Bausachverständigen als durchaus sinnvoll. Er kennt alle gültigen Rechtsanforderungen, die an moderne Büroobjekte gestellt werden.

Im Anschluss an eine erste Gebäudebegehung kann er folgende Fragen beantworten:

  • Erfüllt die Immobilie die aktuellen gesetzlichen Anforderungen hinsichtlich Energieeffizienz und Sicherheit?
  • Welche möglichen finanziellen Risiken sind mit der Anmietung bzw. dem Kauf des Gebäudes verbunden?

Auch bei der geplanten Neuerrichtung eines Büroobjektes ist es empfehlenswert, sich an einen Experten zu wenden. Er prüft den Bauvertrag auf eventuelle Mängel. Sollten diese vorhanden sein, unterstützt er bei den anschließenden Nachverhandlungen. Nachträgliche finanzielle und bauliche Belastungen für den Bauherren lassen sich somit verhindern. Eine zusätzliche Absicherung bietet die Beauftragung eines auf Baurecht spezialisierten Anwaltes.

Weiteres Bewertungskriterium: Aktuelle Preise sind zu berücksichtigen

Neben den genannten Faktoren muss der Sachverständige bei der Wertermittlung ebenfalls die derzeitige Preissituation einbeziehen und zukünftige Entwicklungstrends abschätzen. Die Preise für Büro- und Verwaltungsgebäude befinden sich bereits seit mehreren Jahren im Aufwind. Laut dem Verband Deutscher Pfandbriefbanken (vdp) haben die Kapitalwerte im vierten Quartal 2016 im Vergleich zum Vorjahreszeitraum um 10,1 Prozent zugelegt. Der Preisanstieg scheint Interessenten jedoch nicht abzuschrecken. So stieg im gleichen Quartal auch die Nachfrage nach Mietflächen nochmals deutlich. In der Folge wurde bei den Mieten ein Plus von 4,3 Prozent verzeichnet.

Dank der anhaltend hohen Nachfrage nach Büroobjekten ergibt sich für den Sachverständigen folgende Herausforderung meist nicht: Bewertet er Gewerbeimmobilien, muss er in der Regel die sogenannte Drittverwendungsfähigkeit zielsicher ermitteln. Für Bürogebäude in einer günstigen Lage bildet die aktuelle Nutzung allerdings oft die nachhaltigste und rentabelste Lösung. Wird die derzeitige Verwendung hingegen nicht nachgefragt, ist es kompliziert, die monatlichen Mieteinnahmen am Markt zu errechnen. Die Kalkulation eines nachvollziehbaren marktüblichen Mietertrags erfordert einen Experten mit langjähriger Recherche-Erfahrung.

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Fazit: Wertermittlung von Büroimmobilien setzt umfassendes Fachwissen voraus

Bürogebäude enthalten Arbeitsplätze und sind in nahezu jeder Stadt zu finden. Sie bilden eine Unterart der Gewerbeimmobilien. Zu ihrer Bewertung wird das aufwändige Ertragswertverfahren genutzt. Dabei werden u. a. standort-, objekt- und vertragsbezogene Merkmale der Büroimmobilie einbezogen. Außerdem sind die Anforderungen der Beschäftigten an ihr Arbeitsumfeld sowie die aktuelle Marktsituation von Bedeutung. Büro- und Verwaltungsobjekte werden seit Jahren stark nachgefragt, was die Kapitalwerte und Mieten in die Höhe treibt. Ganz gleich, ob eine Immobilie gemietet, gekauft oder neu gebaut werden soll – die Konsultation eines Sachverständigen ist in jedem Fall ratsam.

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