Wertermittlung für Alten- und Pflegeheime

Bewertung von Pflegeimmobilien ausgesprochen komplex

Deutschland altert rasant. Vor allem die Zahl der Hochbetagten steigt: Gegenwärtig sind fünf Prozent der Einwohner über 80 Jahre alt, im Jahr 2050 werden es nach Schätzungen des Statistischen Bundesamtes dreimal so viele sein. Folge ist eine weitere Zunahme von Pflegebedürftigen, die einen Heimplatz nachfragen. Schon heute reichen die Plätze kaum aus, obwohl öffentliche als auch private Bauherren umfassend in stationäre Pflegeeinrichtungen investieren. Diese Spezialimmobilien, die sich in zahlreiche Arten ausdifferenzieren, sind zum Wachstumsmarkt mit hoher Renditeerwartung geworden. Bei deren Bewertung sind auch betriebsspezifische Merkmale einzubeziehen.

Immobilienbewertung-Pflegeheim-Seniorenheim

Alterung sorgt für enormen Bedarf an Pflegeheimen

Ein Kennzeichen des demografischen Wandels ist die steigende Lebenserwartung. Viele Jahre bleiben die meisten Menschen gesundheitlich noch fit, doch im hohen Alter nimmt die Pflegebedürftigkeit rasch zu. Aktuell gelten 2,5 Millionen Einwohner in Deutschland als pflegebedürftig. Bis zum Jahr 2030 erwarten die Bundesamt-Statistiker einen rasanten Anstieg auf 3,5 Millionen. Immer noch wird die Mehrzahl der Menschen zu Hause gepflegt – von ihren Angehörigen. Doch die Zahl der Jüngeren nimmt ab, viele Kinder wohnen nicht mehr in der Nähe der elterlichen Wohnung. So ist zu erwarten, dass der Bedarf an professionellen Pflegeeinrichtungen weiterhin ansteigen wird. Heute leben etwa 30 Prozent der pflegebedürftigen Senioren in einem Heim.

Etwa 13.000 Seniorenheime gibt es derzeit in Deutschland. Betrieben werden die Einrichtungen von Kommunen, gemeinnützigen Organisationen und privaten Akteuren. Das Angebot ist je nach Bundesland verschieden. Während in Ländern wie Nordrhein-Westfalen eher ein Überangebot besteht, gilt Mecklenburg-Vorpommern als unterversorgt. Zudem altert Deutschland unterschiedlich, so der Befund des Bundesinstituts für Bau-, Stadt- und Raumforschung: Der Anteil der 65-Jährigen und Älteren an der Bevölkerung ist in weiten Teilen Ostdeutschlands – in Sachsen nahezu flächendeckend 25 Prozent und mehr – wesentlich höher als etwa in Baden-Württemberg. Experten schätzen, dass bis zum Jahr 2030 landesweit bis zu 350.000 Pflegeplätze fehlen könnten.

Pflegeimmobilie ist nicht gleich Pflegeimmobilie

Der Bedarf an weiteren Pflegeeinrichtungen ist also auf lange Sicht hoch. Schon heute hält der Bau neuer Heime mit dem Nachfragedruck nicht mehr Schritt. Wichtig für die Immobilienbewertung ist die Differenzierung der verschiedenen Ausprägungsformen. Experten unterscheiden u. a.:

  • Betreutes Wohnen bzw. Servicewohnen,
  • Pflegeheime,
  • Seniorenresidenzen und Wohnstifte sowie
  • geriatrische Einrichtungen.

Die Mehrzahl der Altenpflegeheime werden von den Kommunen oder gemeinnützigen Wohlfahrtsverbänden unterhalten, während Residenzen von Privatinvestoren errichtet werden. Die sind oft deutschlandweit aktiv. Das Interesse der privaten Betreiber richtet sich vornehmlich auf ältere Großstadtbewohner mit üppigerem Geldbeutel. Diese möchten ihren Lebensabend in den exklusiven Seniorenresidenzen mit Hotelcharakter so komfortabel wie möglich genießen.
Die betriebsspezifischen Charakteristika sind wichtig bei der Bewertung von Spezialimmobilien wie stationären Pflegeeinrichtungen. Zentral bei der Planung von neuen Pflegeheimen ist die Langfristigkeit, denn die Immobilie soll jahrzehntelang ihren Zweck erfüllen. Die eingeschränkte Nutzbarkeit bedeutet ein größeres Risiko, aber auch eine höhere Renditeerwartung.

Bewertung von Pflegeimmobilien hochkomplex

Wertermittlung-vom-pflegeheimDie Bewertung einer Pflegeimmobilie ist eine anspruchsvolle Aufgabe, da zahlreiche Aspekte den Wert der Immobilie beeinflussen. Bei der Wertermittlung muss der Sachverständige eine Analyse von standort-, objekt- und vertragsbezogenen Faktoren vornehmen. Des Weiteren ist wie dargestellt eine Untersuchung der Eigentums- und Besitzverhältnisse unabdingbar. Der Kapitalmarkt für Pflegeimmobilien boomt bei Anlegern, denn es handelt sich um einen konjunkturunabhängigen und relativ sicheren Wachstumsmarkt.

Der Standort ist erwartungsgemäß auch bei Pflegeimmobilien das wichtigste Erfolgskriterium. Lage-Grundvoraussetzungen sind die Nachfrage nach Heimplätzen, ein großes Einzugsgebiet und eine gute Infrastruktur. Private Bauherren bzw. Betreiber bevorzugen wirtschaftlich prosperierende Ballungszentren mit anhaltendem Bevölkerungswachstum und hoher Kaufkraft. In den Innenstädten wird jedoch zunehmend das Bauland knapp, entsprechend hoch sind die Grundstückspreise. Daher weichen Heiminvestoren oft auf den Stadtrand aus. In strukturschwachen ländlichen Regionen siedeln sich trotz einer Überalterung der Bevölkerung kaum Seniorenresidenzen an.

Weiterhin entscheidend für den Erfolg der Pflegeimmobilie sind die objektbezogenen Faktoren – schließlich werden das Gebäude, das Grundstück und auch die Außenanlagen bewertet. Relevante Kennzahlen sind hier vor allem:

  • Grundstücksgröße,
  • technische Infrastruktur (Strom, Wasser usw.),
  • Funktionalität des Gebäudes,
  • Baualter,
  • baulicher Zustand des Gebäudes sowie
  • Abnutzung der Inneneinrichtung.

Ertragswertverfahren Instrument der Wahl

Die Bewertung der Pflegeimmobilie erfolgt mittels eines Ertragswertverfahrens, da der vorrangige Verwendungszweck der Einrichtung – wie bei allen Spezialimmobilien – die Ertragserzielung ist. Der Wert des Gebäudes wird somit auf Basis des abgeworfenen Ertrages bestimmt. Der nachhaltig erzielbare Ertrag fällt bei Pflegeheimen und hochwertigen Seniorenresidenzen jeweils unterschiedlich aus. Fakt ist auch: Eine anderweitige Nutzung ist bei Pflegeimmobilien schwierig. Am ehesten ist noch eine Umwidmung in ein Hotel denkbar.
Die Basis der Berechnung im Wertermittlungsverfahren bildet der Bodenwert. Dieser wird anhand des Bodenrichtwertes je Quadratzentimeter und der Fläche bestimmt. Weitere Parameter sind die Einnahmen und Unterhaltungskosten, der Liegenschaftszins aber auch der bauliche Zustand der Pflegeimmobilie. Nicht wenige Altenheime speziell in den alten Bundesländern – entstanden meist in den 1980er Jahren – weisen einen Sanierungsstau auf und benötigen dringend eine Modernisierung.
Der Sachverständige sollte den regionalen Markt gut kennen, um auch die Mitbewerber einschätzen zu können. Nicht selten konkurrieren an attraktiven Standorten zu viele Anbieter um die Senioren. Die Wettbewerbsstärke des Heimbetreibers ist bei der Bewertung von Pflegeimmobilien zentral. Denn die örtlich vorhandene Nachfrage konzentriert sich vor allem auf Häuser mit dem besten Preis-Leistungs-Verhältnis.

Betreibersituation und Baugesetzgebung sind einzubeziehen

Der Erfolg einer Pflegeeinrichtung ist maßgeblich vom Betreiber, seinen Markterfahrungen und seiner finanziellen Situation abhängig. Der Betrieb eines Seniorenheimes ist kein Selbstläufer: Um wirtschaftlichen Erfolg zu haben, muss die Einrichtung dauerhaft zu etwa 95 Prozent belegt sein, so Branchenkenner. Erreicht ein Heim diese Auslastung mittelfristig nicht und erwirtschaftet es trotz der staatlichen Pflegegelder keinen Gewinn, geht es höchstwahrscheinlich in Insolvenz.
Wichtig zu wissen: bei Pflegeimmobilien handelt es sich um einen durchregulierten Markt. Die politischen Rahmenbedingungen ändern sich stetig und stellen einen Unsicherheitsfaktor für Großinvestoren und Privatanleger dar. Die Festlegung baulicher Anforderungen an Pflegeheime ist seit zehn Jahren Sache der einzelnen Bundesländer. Diese handhaben ihre Gesetzgebungskompetenz unterschiedlich, sodass von Land zu Land verschiedene Vorgaben bspw. hinsichtlich der Anzahl der Einzelzimmer oder deren Mindestgröße gelten.

Fazit: Wertermittlung von Pflegeimmobilien aufwändig

Die Deutschen werden immer älter. Vor allem unter Hochbetagten nimmt die Pflegebedürftigkeit rasch zu, sodass der Bedarf an Pflegeplätzen steigt und zukünftig noch deutlicher anwachsen wird. Deshalb sind Pflegeimmobilien auch als Geldanlageform attraktiv. Bei deren Bewertung kommt das Ertragswertverfahren zum Einsatz. Dabei ist eine umfassende Expertise des Sachverständigen notwendig, da die Wertermittlung von Pflegeimmobilien hochkomplex ist. Eine Vielzahl von Aspekten muss dabei tiefgründig und marktnah analysiert werden.

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