So funktioniert eine Verkehrswertermittlung

Verkehrswert einer Immobilie berechnen

100936392 / VRD – stock.adobe.com

Der Verkehrswert (auch Marktwert genannt) gibt den zu erzielenden Preis einer Immobilie auf einem öffentlichen Markt wider. Wenn ein Verkauf oder Wechsel einer Immobilie ansteht, bedarf es einer Verkehrswertermittlung durch einen Immobiliensachverständigen, um den aktuellen Wert zu berechnen, wodurch Käufer und Verkäufer Klarheit über alle Details erlangen.

Immobilienbesitzer erfahren, was der Verkehrswert ist und wie dieser berechnet wird.

Verkehrswert Bedeutung

188713530 / estradaanton – stock.adobe.com

Der Verkehrswert einer Immobilie beschreibt den Verkaufspreis, der am Markt voraussichtlich zu erzielen ist.

Der Verkehrswert ist immer eine Momentaufnahme, der durch den unabhängigen Sachverständigen ermittelt wird. Dabei kann der Verkehrswert höher als auch niedriger ausfallen, wenn sich die Rahmenbedingungen ändern oder sich an der Substanz des Hauses oder des Grundstückes etwas ändert.

Umfassend beschreibt der Gesetzgeber im Baugesetzbuch (BauGB, §194) die Ermittlung des Verkehrswertes. Darin wird der Verkehrswert als jener Preis festgelegt, der zum Zeitpunkt der Bewertung „… im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften…ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre“.

Baugesetzbuch und Wertermittlungsverordnung

228879432 / Maksym Yemelyanov – stock.adobe.com

Die Verkehrswertberechnung muss von einem Sachverständigen durchgeführt werden. Dies findet unter Berücksichtigung der aktuellen Marktbedingungen statt.

In §194 BauGB (Baugesetzbuch) wird dies gesetzlich geregelt. In der Wertermittlungsverordnung (ImmoWertV) sind die folgenden Richtlinien enthalten: SW-RL, EW-RL und VW-RL.
Die Daten, die sich aus einer solchen Bewertung ergeben, dienen als Grundlage für Verkaufs- und Kaufpreise von Wohnungen, Häusern und Grundstücken – ebenso von Gewerbeimmobilien. Auch Banken benötigen diese Kennzahlen, wenn es um die Beleihung von Objekten geht. Nur so können Banken den wahren Finanzierungsbedarf / max. Beleihungswert ermitteln und das in die Kreditkalkulation einbinden.

Wie wird der Verkehrswert ermittelt?

Verkehrswertermittlung

183457733 / taa22 – stock.adobe.com

Dabei untersucht und dokumentiert der Sachverständige die materiellen Werte der Immobilie und bezieht weitere Rahmendaten in seine Berechnung mit ein. Um den Verkehrswert zu berechnen, kann es ausreichen, ein Verfahren zu benutzen. Man kann jedoch auch mehrere Verfahren anwenden. Alle Berechnungen basieren auf Modellen und haben eine Schätztoleranz. Dabei ist ein Verfahren – je nach Objekttyp – übergeordnet. Die anderen Verfahren dienen dann lediglich der Kontrolle.

Die Bewertung des zu erzielenden Preises einer Immobilie muss sich an den Marktverhältnissen richten, die sich zu diesem Zeitpunkt ergeben. Ferner werden nur wenige, ausschlaggebende Daten zur Ermittlung herangezogen, die sich unmittelbar auf den Wert auswirken. Zu diesen Werten zählen vor allem die Beschaffenheit (Zustand), Ausstattungen und die Lage der Immobilie.

Immer dann, wenn die Nachfrage das Angebot übersteigt, fallen allgemein schlechtere Objektmerkmale (Lage, Alter und Zustand) weniger ins Gewicht. Jedoch nicht, wenn es ein Überangebot gibt, dann herrscht großer Wettbewerb auf dem öffentlich zugänglichen Markt.

Scheidungen, Verkäufe und Erbfälle erfordern eine Verkehrswertberechnung Ihrer Immobilie

Verkehrswertberechnung wegen Scheidung

198076859 / vchalup – stock.adobe.com

Bei Anlässen, die eine schriftliche Stellungnahme bzw. ein Verkehrswertgutachten erfordern, muss ein unabhängiger Sachverständiger die Immobilienbewertung durchführen. Zu solch speziellen Anlässen gehören Erbfälle, Scheidung, Schenkung, Verkäufe bei Pflegschaften, Ermittlung der Restnutzungsdauer von Gebäuden, Teilungsversteigerung, Zwangsversteigerung und Versicherungswert.

Wie läuft die Verkehrswertberechnung ab?

Ein schriftliches Gutachten setzt voraus, dass ein vor Ort Termin vereinbart wird, damit die Immobilie hinsichtlich Bauschäden und -Mängel, sowie Ausstattungsstandard von einem Gutachter untersucht werden kann. In dem Marktwertgutachten werden das Vorgehen und die Ergebnisse der Verkehrswertermittlung festgehalten.

Rechtliche Grundlagen bei der Wertermittlung

    • Objekt: Ein unbebautes oder ein bebautes Grundstück stellen den Gegenstand der Verkehrswertermittlung dar.
    • Unabhängigkeit: Der Verkehrswert wird unabhängig von  Verkäufer und Käufer durch einen Gutachter ermittelt.
    • Ergebnis: In einem Gutachten wird der zu erzielende Preis des Objektes anhand der Kriterien auf dem Markt aufgeschlüsselt dargelegt.
  • Stichtag: Der Verkehrswert kann zum Besichtigungsstichtag sowie davor und danach errechnet werden. Gültig ist er immer nur zu einem Stichtag. Es hängt vom Zweck des Gutachtens ab, welcher Stichtag gewählt werden muss (z.B. Scheidung, Todesfall o. ä.).

Faktoren für die Immobilienbewertung

37327884 / MAURO – stock.adobe.com

Diese Faktoren bestimmen den Wert Ihrer Immobilie 

Wie Sie bereits erfahren haben, hängt der Verkehrswert nicht nur von einem Umstand ab, sondern ist das Ergebnis der Bewertung vieler Faktoren. Wenn es der Anlass erfordert, führt der Experte die notwendige Bewertung durch, weil jede Immobilie individuell ist.

Diese Faktoren fließen in die Bewertung ein:

      • Bodenrichtwert: Die Attraktivität einer Region, einer Stadt bzw. eines Stadtteils bestimmt die Nachfragesituation auf dem Immobilienmarkt. Die wirtschaftliche und demografische Entwicklung sowie das Image des Ortes stehen dabei im Mittelpunkt. Dies kann dazu führen, dass die Bodenpreise in dieser Region steigen. Der Bodenrichtwert dient vielmehr als Richtwert. Dieser Richtwert kann sowohl aus den Verkäufen umliegender Grundstücke ermittelt werden als auch alle zwei Jahre durch Gutachterausschuss ermittelt werden. Der “€/qm” (Quadratmeterpreis) pro Grundstück wird als Richtwertgrundstück angegeben und muss ggf. angepasst werden. Es wird immer die aktuellste Version genommen – der auch ggf. angepasst werden kann – oder über den Liegenschaftszins bzw. über den Sachwertfaktor angepasst werden kann.
      • Ertragsmöglichkeit: Ist das Gebäude vermietet oder werden Teile davon vermietet? Steht das Gebäude frei und kann selbst genutzt werden? Je höher der Mietspiegel liegt, der höhere Mieten in der Region erlaubt, desto höher kann auch der Verkehrswert durch die Gebäudewertermittlung ausfallen.
        Erträge, die das Gebäude erwirtschaften kann, werden im Ertragswert berücksichtigt. Auch bei unvermieteten Objekten ist dies ermittelbar.
      • Baujahr: Desto älter das Gebäude ist, desto mehr kann es den Wert verringern. Es sei denn es zählt als Kulturgut und gilt bei Liebhabern als besonderes Schmuckstück. Dann kann der Wert steigen.
      • Wohn- und Nutzfläche
      • Gebäudezustand: Ist das Haus renovierungsbedürftig, gut in Schuss oder erst kürzlich gebaut worden?
    • Lage: Ob die Gegend hochwertig oder heruntergekommen ist, die die Immobilie umgibt, schlägt sich ebenfalls auf deren Wert aus.

All diese Faktoren fließen in die Bewertung des Verkehrswertes rein und bilden schlussendlich den Preis, den die Immobilie auf einem öffentlichen Markt erzielen kann.

Wussten Sie das?

Sie haben bereits erfahren, dass ein Verkehrswert keinem starren Konzept folgt und nicht nur der Markt, sondern auch die oben aufgelisteten Faktoren den Verkehrswert beeinflussen können. Doch ebenso kann die subjektive Einschätzung eines Immobiliengutachters dazu führen, dass der ermittelte Preis schwankt. Zwei Gutachten können folglich zu verschiedenen Werten kommen. Je genauer der Gutachter untersucht und je mehr Zeit er sich nimmt, desto geringer fällt letztlich diese Schwankung aus.

Wenn der Verkehrswert steigt oder fällt.

Wenn sich die Substanz einer Immobilie verschlechtert, lässt dies auf mangelnde Qualität schließen oder das fällige Renovierungsarbeiten nicht durchgeführt wurden. Eine Wertminderung kann dann die Folge sein, da fehlende Instandsetzungen den Preis verringern; und der neue Eigentümer mehr zu investieren hat.

Hierbei müsste man zwischen werterhöhenden und werterhaltenden Maßnahmen unterscheiden. Werterhöhende Maßnahmen können den Verkehrswert steigern. Gerade dann, wenn Vergleichsobjekte in der näheren Umgebung durch eine hochwertige Ausstattung glänzen.
Sollten sich diese zusätzlichen Investitionen nicht in einem höheren Verkehrswert auswirken, lohnt sich zumindest werterhaltende Maßnahmen durchzuführen.

Zu den Modernisierungsmaßnahmen gehören:

    • Sanitäre Einrichtungen sind auf dem aktuellsten Stand.
    • Die Heizkosten sinken, da das Haus durch die gedämmten Fenster energieeffizient ist.
    • Falls vorhanden, wird das Dachgeschoss ausgebaut, um zusätzlichen Wohnraum zu schaffen.

Sachverständiger ermittelt Immobilienwert

112841078 / stockphoto mania – stock.adobe.com

Diese Unterlagen braucht ein Sachverständiger, um den Verkehrswert zu ermitteln.

    • Flurkarte
    • Baubeschreibung
    • Auszüge aus dem Grundbuch – dieser sollte nicht älter als drei Monate sein
    • Bauzeichnungen, Grundriss, Flächenberechnungen
    • Mietverträge, falls Einheiten oder das gesamte Gebäude vermietet wurde.
    • Energieausweis
    • Nachweise über durchgeführte Renovierungen und werterhaltende Maßnahmen.
    • Pläne über die technischen Anlagen

Unterlagen bei Wohnungseigentum:

    • Teilungserklärung
    • Wirtschaftsplan
    • Wohngeldabrechnung

Weitere Daten wie z.B. Bauakteneinsicht können angefordert werden. Ebenso kann ein Grundbuchauszug bestellt werden. Je mehr Informationen man zusammentragen kann, desto besser für die Wertermittlung.

Mit diesen drei Verfahren berechnen wir den Verkehrswert.

Haben Sie den Preis für den Immobilienkauf zu hoch angesetzt? Haben Sie den Preis für Ihre Immobilie zu gering – und damit unterhalb des Marktwertes angesetzt – verkaufen Sie Ihre Immobilie unter Wert.

Die ImmoWertV schreibt drei Wertermittlungsverfahren für die Verkehrswertermittlung vor.

    1. Sachwertverfahren
    2. Ertragswertverfahren
    3. Vergleichswertverfahren

Welches Verfahren für Ihre Immobilie angewendet werden muss, hängt vom Immobilientyp und den zur Verfügung stehenden Informationen ab.

Vergleichswertverfahren

Das Vergleichswertverfahren kann bei allen Gebäudearten und speziell bei Grundstücken angewendet.

Hierbei wird der Verkehrswert aus den erzielten Preisen ähnlicher Objekte abgeleitet, die in letzter Zeit in vergleichbarer Lage und mit identischer Nutzung verkauft wurden. Die Kaufpreis-Sammlung des Gutachterausschusses der jeweiligen Gemeinde oder Kommune bildet dafür die Referenzgrundlage.

Aufgrund der realitätsnahen Berechnung durch das Vergleichen ähnlicher Immobilien setzt das Vergleichswertverfahren einen möglichst genauen Preis für die Immobilie bzw. für das Grundstück fest, der am Markt erzielt werden kann. Daher ist dies das präferierte Verfahren.

Bei Grundstücken ist das Vergleichswertverfahren leichter anzuwenden, da man die Grundstücke hauptsächlich nach Lage und Zuschnitt verglichen werden. Bei Gebäuden kann das Vergleichen komplexer ausfallen, da Ausstattung und Zustand der Gebäude stark variieren können, welche den Wert beeinflussen.

Sollte der Fall eintreten, dass in der jüngsten Vergangenheit – in den letzten 2 Jahren – keine vergleichbaren Objekte in ähnlicher Lage veräußert wurden, liefert dieses Verfahren keine genauen Daten, da schlicht die Grundlage für die Berechnung fehlt. Auch, wenn nicht genügend Vergleichsobjekte da sind.

Ertragswertverfahren 

Steht bei Ihrer Immobilie die Rendite im Fokus?

Dann handelt es sich um eine vermietete oder um eine gewerblich genutzte Immobilie. Für solche Immobilien wird  das Ertragswertverfahren angewendet. Basis für die Wertermittlung ist der erzielte Reinertrag und nicht der Sachwert der Immobilie. Der Reinertrag entspricht den gesamten Mieteinnahmen abzüglich der Kosten für die Bewirtschaftung und Instandhaltung. Dieser Reinertrag wird in der Folge mit dem Vervielfältiger* multipliziert und ergibt somit den Gebäudeertragswert. Ebenso wird der örtliche Bodenwert in die Kalkulation mit einbezogen.

*In dem Vervielfältiger sind die Restnutzungsdauer und der Liegenschaftszins enthalten.  

Sachwertverfahren

Das Sachwertverfahren wird bei Immobilien angewendet, die nicht zur Renditeerzielung sind. Bei diesem Verfahren (sowie beim Ertragswertverfahren) werden Gebäude und Grundstück getrennt voneinander bewertet. Nur auf diese Weise kann man den Wert der einzelnen Bestandteile festlegen: Bodenwert und Sachwert der baulichen Anlagen. Bei der Bewertung der baulichen Anlagen bewertet man die Herstellungskosten des Gebäudes abzüglich Alterswertminderung zzgl. Außenanlagen. Diese sind abhängig vom Objekttyp. Abhängig von der Objektart und der Datenlage wird das Verfahren vom Sachverständigen gewählt.

Wenn Sie den möglichen Marktpreis Ihrer Immobilie erhalten haben, ist es an Ihnen, niedrig oder hoch anzusetzen. Bedenken Sie: Je höher die Nachfrage für ein Objekt wie dem Ihren ist, desto höher können Sie ansetzen. Setzen Sie jedoch niedriger innerhalb der Preisspanne an, wenn sowohl Nachfrage als auch Gebäudesubstanz zu wünschen übrig lassen.

Ihr Immobiliensachverständiger wird Sie in allem unterstützen und wird Sie vor unrealistischen Einschätzungen schützen.

Fazit: Die Verkehrswertermittlung durch einen Sachverständigen ermöglicht Ihnen den sicheren Erwerb einer Immobilie und bewahrt Käufer als auch Verkäufer davor, sich unrealistischen Einschätzungen hinzugeben.

Das könnte Dich auch interessieren …