Verkehrswert von Immobilien ermitteln: Das müssen Sie wissen

Der Verkehrswert einer Immobilie ist ihr Marktwert. Um herauszufinden, wie hoch er ist, kommt es auf verschiedene Punkte an, die Sachverständige beachten müssen. Im Folgenden informieren wir Sie über alle entscheidenden Angaben zum Verkehrswert wie die rechtlichen Grundlagen, die verschiedenen Verfahren und wichtige Kriterien für die Wahl eines Gutachters.

Frau will Verkehrswert für Immobilie ermitteln

Definition: Was ist der Verkehrswert einer Immobilie?

Der Verkehrswert einer Immobilie ist der Wert, den die Immobilie gemessen am Immobilienmarkt zu dem Zeitpunkt hat, an dem ihr Wert erfasst wird. Dabei orientiert sich der Verkehrswert am Zustand der Immobilie und basiert neben der aktuellen Marktlage auf verschiedenen Grundstücksmerkmalen wie Fläche, Lage oder Bauschäden der Immobilie. Persönliche Verhältnisse spielen bei der Ermittlung des Verkehrswertes keine Rolle.

Weil der Verkehrswert sich am Immobilienmarkt orientiert, ist er kein fixer, sondern ein variabler Wert. Das heißt, dass er sich je nach Marktlage von einem Tag auf den anderen ändern kann. Deshalb gilt der Verkehrswert immer für den sogenannten Wertermittlungsstichtag: also für den Tag, an dem das Gutachten erstellt wird.

Den Verkehrswert ermitteln Sachverständige oder Gutachter mithilfe verschiedener Verfahren. Das hierbei ermittelte Ergebnis halten sie in einem sogenannten Verkehrswertgutachten fest. Den gerichtlich anerkannten Verkehrswert dürfen aber nur anerkannte Immobiliengutachter ermitteln, zum Beispiel Mitglieder eines Gutachterausschusses.

Standards zur Ermittlung des Verkehrswerts

Der Begriff Verkehrswert unterliegt gesetzlichen Vorgaben, an die Sachverständige sich bei der Ermittlung halten müssen:

  • Laut § 194 des Baugesetzbuchs (BauGB) berücksichtigt die Ermittlung des Verkehrswerts einer Immobilie den offenen Immobilienmarkt, die tatsächlichen Eigenschaften der Immobilie und die Lage des Grundstücks. Die Ermittlung des Verkehrswerts darf keine Rücksicht auf die persönlichen Verhältnisse des Eigentümers oder sonstige Besonderheiten nehmen, die sich nicht aus den Fakten zur Immobilie ergeben.
  • Gemäß der Immobilienwertermittlungsverordnung müssen Sachverständige sich an den aktuellen Marktbedingungen orientieren, um den Verkehrswert einer Immobilie zu ermitteln.
  • Seriöse Sachverständige nutzen für die Wohnflächenberechnung die DIN 277 als verlässliche Methode. Sie hilft dabei, Herstellungskosten von Gebäuden sowie Miet- und Kaufpreise zu berechnen. Zudem ist sie hilfreich, um die Nutzungsfähigkeit und die Wirtschaftlichkeit verschiedener Gebäude zu vergleichen.
Immobilie mit hohem Verkehrswert
Bei der Verkehrswertermittlung gibt es geltende Standards.

Kriterien für das Ermitteln des Verkehrswerts

Möchten Sie den Verkehrswert einer Immobilie bestimmen lassen, muss Ihr Sachverständiger bei der Verkehrswertermittlung nach den folgenden Kriterien handeln:

  • objektbezogen: Der Verkehrswert orientiert sich immer an einer Immobilie oder einem Grundstück.
  • wertorientiert: Ziel ist die Ermittlung des Werts der jeweiligen Immobilie.
  • stichtagsbezogen: Der ermittelte Verkehrswert bezieht sich immer auf den Stichtag, an dem das Gutachten ausgestellt wird.
  • gewöhnlicher Geschäftsverkehr: Beim Bewerten der Immobilie müssen sich Gutachter nicht nur an den Immobilienmerkmalen orientieren, sondern auch am gewöhnlichen Geschäftsverkehr. Gemeint sind damit die auf dem Markt üblichen Werte für vergleichbare Immobilien.
  • unabhängig von persönlichen Umständen: Bei der Verkehrswertermittlung spielen persönliche Umstände keine Rolle.

Verkehrswert, Marktwert & Kaufpreis: Der Unterschied

Die Begriffe Marktwert und Kaufpreis sind nicht unbedingt identisch mit dem Begriff des Verkehrswertes. Deshalb erklären wir Ihnen im Folgenden die Unterschiede.

Marktwert

Dieser Begriff darf seit 2004 synonym zum Begriff Verkehrswert gebraucht werden. Im Europäischen Recht wird der Begriff „Verkehrswert“ durch den Begriff „Marktwert“ ersetzt.

Kaufpreis

Der Kaufpreis ist nicht unbedingt identisch mit dem Verkehrswert. Denn der Verkehrswert ist grundsätzlich ein Schätzwert. Das heißt, dass er eine Richtlinie für die Immobilie angibt. Ob ein Käufer den Verkehrswert als Preis tatsächlich zahlt, hängt von weiteren Punkten ab. Dazu zählen zum Beispiel die Marktlage (also Angebot und Nachfrage) oder ob eine besondere Situation vorherrscht, wie rechtliche Belastungen oder eine Notlage des Käufers. Deshalb kann der endgültige Kaufpreis höher oder niedriger als der Verkehrswert ausfallen.

Nutzung: Wann brauche ich den Verkehrswert einer Immobilie?

Ein unabhängiger Sachverständiger muss eine Immobilienbewertung bei Anlässen durchführen, die eine schriftliche Stellungnahme oder ein Verkehrswertgutachten erfordern. Das ist zum Beispiel der Fall, wenn die Immobilie den Eigentümer wechseln soll. Klassischerweise findet das beim Immobilienkauf oder -verkauf statt.

Verkehrswert von Immobilien
Um den Verkehrswert einer Immobilie zu ermitteln, kommen verschiedene Verfahren zum Einsatz.

Es gibt aber auch andere Anlässe, bei denen Sie den Verkehrswert einer Immobilie ermitteln lassen sollten, zum Beispiel:

  • Scheidung: Wenn es zur Scheidung kommt, muss das zu scheidende Paar regeln, wie Sie das gemeinsame Vermögen aufteilen wollen. Das betrifft demnach auch gemeinsame Immobilien. Den Verkehrswert benötigen Sie hierbei, um festzustellen, wie viel die gemeinsame Immobilie wert ist.
  • Erbschafts- oder Schenkungssteuer: Wenn es bei einer Immobilie zur Schenkung oder Erbschaft kommt, verlangt das Finanzamt eine sogenannte Erbschafts- oder Schenkungssteuer. Um ihre Höhe festlegen zu können, lässt das Finanzamt den Grundbesitzwert der Immobilie ermitteln, ohne Lage-, Ausstattungs- oder Zustandsgegebenheiten zu berücksichtigen. Deshalb kann der Wert deutlich höher ausfallen und damit auch die darauf basierende Steuer. Mit einem qualifizierten Verkehrswertgutachten können Sie die Rechengrundlage des Finanzamtes jedoch anfechten und möglicherweise eine niedrigere Steuerzahlung erzielen.
  • Übertragung von Vertriebsvermögen in Privatvermögen: Wenn Sie Ihren Betrieb aufgeben und in Privatvermögen überführen möchten, hängt vom Verkehrswert der Immobilie ab, wie hoch die Steuerzahlungen ausfallen.
  • private Zwecke: Überlegen Sie zum Beispiel eine Immobilie zu erwerben oder zu verkaufen, gibt Ihnen der Verkehrswert eine Schätzung dazu an, wie viel die jeweilige Immobilie aktuell wert ist. Ein anderer Anlass kann aber auch sein, dass Sie Ihre Immobilie bei einer Bank beleihen möchten. Dann dient der Verkehrswert der Bank als Grundlage für die Höhe des Kredits, den Sie erhalten.
  • gerichtliche Auseinandersetzungen: Wenn es beispielweise zu einer Zwangsversteigerung kommt, sieht das Gesetz vor, den Verkehrswert einer Immobilie zu ermitteln. Ein Gutachter bestimmt den Verkehrswert dann im Auftrag des Gerichts.

Verfahren: Wie lässt sich der Verkehrswert einer Immobilie ermitteln?

Ein schriftliches Gutachten setzt voraus, dass Sie mit dem Sachverständigen vor Ort einen Termin vereinbaren, damit er die Immobilie hinsichtlich Bauschäden und -mängeln, sowie Ausstattungsstandard von einem Gutachter untersucht. In dem Marktwertgutachten hält er das Vorgehen und die Ergebnisse der Verkehrswertermittlung fest. Die Immobilienwertermittlungsverordnung sieht verschiedene Verfahren vor, die dabei helfen den Verkehrswert einer Immobilie zu ermitteln.

Wichtig vorab: Um den Verkehrswert einer Immobilie möglichst genau zu bestimmen, wendet man idealerweise mindestens zwei Verfahren an. Je nach Immobilie ist das aber nicht immer möglich, etwa wenn eine Immobilie sehr speziell und eine vergleichbare Immobilie nicht aufzufinden ist.

Mann wendet Verfahren für Verkehrswert an
Bei der Verkehrswertermittlung gibt es drei normierte Verfahren.

Das Vergleichswertverfahren

Das Vergleichswertverfahren leitet den Verkehrswert aus den erzielten Kaufpreisen ähnlicher Grundstücke ab. Dabei sind aktuelle Marktberichte der jeweiligen Stadt oder Region wichtige Quellen, welche die Gutachterausschüsse auf Basis der Verkaufspreise erstellen.

Wichtig ist hierbei, dass die Vergleichsimmobilien hinsichtlich ihrer Merkmale mit der Immobilie übereinstimmen, deren Wert ermittelt werden soll. Das betrifft zum Beispiel Lage, Nutzung oder Bodenbeschaffenheit. Ein optimaler Fall wäre also beispielsweise ein benachbartes Grundstück, das die gleiche Lage, Größe und Nutzung hat. Weil das jedoch selten der Fall ist, müssen Gutachter vergleichbare Immobilien ausfindig machen und ihre Werte überprüfen.

Das Ertragswertverfahren

Beim Ertragswertverfahren leitet der Sachverständige den Verkehrswert aus den Mieterträgen einer Immobilie ab. Dabei sind Wohnfläche und Mietpreis/m2 grundlegende Angaben. Folgende Punkte kommen noch hinzu:

  • Bodenwert: Diesen Wert ermittelt der Sachverständige vor allem über den Bodenrichtwert, also den Wert pro Quadratmeter unbebauter Grundstücksfläche.
  • Gebäudeertragswert: Dieser Wert setzt sich aus Mieteinnahmen und allen Kosten zur Bewirtschaftung der Immobilie zusammen. Dazu gehören unter anderem auch die laufenden Nutzungskosten wie zum Beispiel Betriebs- oder Instandhaltungskosten.
  • Liegenschaftszins: Diesen Zinssatz ermittelt der Gutachterausschuss der jeweiligen Gemeinde. Wie hoch er ausfällt, hängt aber von verschiedenen Punkten ab, wie der Lage, der Gebäudegröße oder auch der Gebäudeart.

Das Sachwertverfahren

Das Sachwertverfahren berücksichtigt vor allem die bei der Herstellung tatsächlich angefallenen Baukosten. Wenn ein Gebäude erst neu erbaut wurde, entspricht sein Wert den angefallenen Herstellungskosten für die Bausubstanz. Hinzu kommt der Bodenwert der Immobilie: also der Wert des Grundstücks ohne Bebauung. Wenn ein Sachverständiger diese Angaben ermittelt hat, wird er bei seiner Berechnung zusätzlich berücksichtigen, wie stark das Gebäude gealtert ist. Er muss also auch die sogenannte Alterswertminderung beachten.

Die Herstellungskosten einer Immobilie kann ein Sachverständiger über den sogenannten Baupreisindex oder die Normalherstellungskosten ermitteln. Dafür muss er oder sie vorab in Erfahrung bringen, wie groß die gesamte Grundfläche aller Grundrissebenen ist und welcher Gebäudetyp vorliegt.

Wichtig: Weil alle der oben genannten Verfahren sehr aufwendig sind und viel Marktkenntnis erfordern, sollten Sie den Verkehrswert Ihrer Immobilie von einem zertifizierten Sachverständigen ermitteln lassen. Ein verlässliches Verkehrswertgutachten inklusive einem kostenlosen Erstgespräch bieten wir Ihnen bei Heid Immobilienbewertung an.

Immobilie mit hohem Verkehrswert
Der Verkehrswert einer Immobilie wird von verschiedenen Punkten beeinflusst.

Faktoren: Was beeinflusst den Verkehrswert einer Immobilie?

Wichtige Punkte, die über den Verkehrswert einer Immobilie bestimmen, sind unter anderem:

  • Lage (Mikrolage) und Umfeld (Makrolage) der Immobilie
  • aktuelle Marktlage
  • Grundfläche und Zuschnitt der Immobilie
  • Alter und (energetischer) Zustand der Immobilie
  • Ausstattung der Immobilie
  • Verunreinigungen von Grund und Boden
  • rechtliche Rahmenbedingungen, wie Denkmalschutz, Erbbaurecht, Wohnrecht oder andere

Möchten Sie den Verkehrswert Ihrer Immobilie steigern, können Sie die folgenden Maßnahmen ergreifen:

  • Bringen Sie sanitäre Einrichtungen auf den aktuellsten Stand.
  • Senken Sie die Heizkosten, indem Sie das Haus durch gedämmte Fenster energieeffizienter machen.
  • Indem Sie das Dachgeschoss ausbauen, können Sie zusätzlichen Wohnraum schaffen.

Wichtig: Wenn die Nachfrage das Angebot übersteigt, fallen schlechtere Objektmerkmale weniger ins Gewicht (zum Beispiel bei ungünstiger Lage, höherem Alter oder schlechterem Zustand). Wenn es aber ein Überangebot gibt, dann herrscht großer Wettbewerb auf dem öffentlich zugänglichen Markt und die Objektmerkmale spielen eine wichtigere Rolle.

Ein Tipp: Ebenso, wie die oben genannten Faktoren, kann die subjektive Einschätzung eines Immobiliengutachters dazu führen, dass der ermittelte Preis schwankt. Zwei verschiedene Gutachten können also zu unterschiedlichen Werten kommen. Je genauer der Gutachter untersucht und je mehr Zeit er sich nimmt, desto geringer fällt letztlich diese Schwankung aus.

Gutachten: Wer ermittelt den Verkehrswert einer Immobilie?

Im Idealfall beauftragen Sie einen Sachverständigen damit, den Verkehrswert Ihrer Immobilie zu ermitteln. Wichtig ist hierbei aber, dass dieser Sachverständige nicht nur unabhängig ist und die regionale Marktlage bestens kennt, sondern auch über seriöse Zertifizierungen namhafter Anbieter verfügt, wie zum Beispiel die folgenden:

  • TÜV
  • Dekra
  • DIA
  • EIPOS
  • IHK

Wichtig: Diese Zertifizierungen sind besonders wichtig, weil der Beruf des Sachverständigen grundsätzlich nicht staatlich anerkannt ist. Wenige Ausnahmen gibt es beim Wärme-, Schall-, Brand- und Standsicherheitsschutz.

Mietshaus für Verkehrswertermittlung
Um ein möglichst genaues Ergebnis zu erhalten, sollten Sie den Verkehrswert Ihrer Immobilie professionell ermitteln lassen.

Lassen Sie den Verkehrswert Ihrer Immobilie professionell ermitteln

Wenn Sie den Verkehrswert Ihrer Immobilie erfahren möchten, benötigen Sie ein Verkehrswertgutachten. Allerdings ist es eine aufwendige Aufgabe, den Verkehrswert einer Immobilie zu ermitteln. Denn hierbei ist umfassende Marktkenntnis gefragt. Deshalb lohnt es sich, das Verkehrswertgutachten bei einem seriösen Sachverständigen anzufordern.

Unsere Sachverständigen der Heid Immobilienbewertung überzeugen nicht nur mit verschiedensten Zertifizierungen von TÜV, Dekra, IHK und weiteren. Wir sichern Ihnen auch eine Festpreisgarantie zu. Das heißt: Nach einem kostenlosen Erstgespräch vereinbaren wir gemeinsam einen Fixpreis, in dessen Rahmen wir die Erstellung Ihres Verkehrswertgutachtens für Sie übernehmen. Kontaktieren Sie uns einfach in einer unserer bundesweiten Niederlassungen. Wir freuen uns auf Sie!

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