Verkehrswert berechnen bei Erbschaft: Immobilienbewertung für die Erbschaftsteuer

Wertermittlung der Immobilie bei ErbschaftWer eine Immobilie erbt, den bittet das Finanzamt zur Kasse. Denn Erbschaften aller Art – so auch Häuser und Grundstücke – unterliegen in Deutschland der Steuerpflicht. Die Höhe der fälligen Erbschaftsteuer wird vor allem durch den Verkehrswert bestimmt. Darunter ist der aktuelle Wert einer Immobilie zu verstehen, den die Finanzbehörden durch ein Standardverfahren ermitteln. Doch die Praxis zeigt: Nicht selten liegt der errechnete Wert über dem tatsächlichen Marktwert. Entsprechend hoch ist die steuerliche Belastung. Die Erstellung eines ausführlichen Wertgutachtens durch unabhängige Immobiliensachverständige kann nicht nur dann sinnvoll sein.

Wer Grundbesitz erbt, muss Steuern zahlen

Wenn Häuser, Eigentumswohnungen oder unbebaute Grundstücke Bestandteil einer Erbschaft sind, wird man dafür steuerlich belangt. Die Fristen sind gesetzlich vorgegeben: Innerhalb von drei Monaten nach dem Ableben der Person, welche den Erben eingesetzt hat, muss das zuständige Finanzamt über die Erbsache in Kenntnis gesetzt werden. Tut man dies nicht, steht bald der Vorwurf der Steuerhinterziehung im Raum. Noch viele Jahre später sind die Finanzbeamten berechtigt, die Erbschaftsteuer einzufordern. Insofern spart eine fristgerechte Information jede Menge Ärger.

Auf alle Fälle steht jedem Erben ein Freibetrag zu, auf den man keine Steuern entrichten muss. Freibeträge können somit von der Erbschaft abgezogen werden. Auf jenen Wert, der dann noch übrig bleibt, wird die Erbschaftsteuer fällig. Die Höhe der Freibeträge ist wiederum vom bestehenden Verwandtschaftsverhältnis und der daraus abgeleiteten Steuerklasse abhängig. So steht beispielsweise verbliebenen Ehepartnern ein Freibetrag von 500.000 Euro zu (siehe ErbStG). Nach dem deutschen Erbschaftsrecht werden Erben in folgende drei Steuerklassen eingruppiert:

  • Steuerklasse I: Ehegatten, Kinder, Stiefkinder, Enkel, Urenkel, Eltern, Großeltern
  • Steuerklasse II: Geschwister, Neffen, Nichten, Stiefeltern, Schwiegerkinder, Schwiegereltern, geschiedene Ehegatten
  • Steuerklasse III: alle sonstigen Erben

Je nach Verwandtschaftsgrad und Zugehörigkeit zu einer der genannten Steuerklassen erhebt der Fiskus differenzierte gestaffelte Steuersätze. Seit Anfang 2009 gelten neue, teilweise sehr komplizierte Gesetzesbestimmungen zur Besteuerung der Erbschaft, so z. B. für selbstbewohnte Immobilien. In zwei spezifischen Fällen erbt man eine Immobilie komplett steuerfrei: Zum einen, wenn man als verwitweter Partner für die nächsten zehn Jahre weiterhin im selbstgenutzten Objekt wohnen bleibt, zum anderen als Kind, wenn man dort weitere zehn Jahre wohnt. Während im ersten Fall die Immobiliengröße keine Rolle spielt, darf im Fall des Kindes eine Wohnfläche von 200 m² nicht überschritten werden.

Verkehrswert der Immobilie entscheidet über Höhe der Erbschaftsteuer

Hat man eine Immobilie geerbt, muss für die Festsetzung der Erbschaftsteuer der Wert des Gebäudes bzw. Grundstücks bestimmt werden. Hier kommt der Verkehrswert ins Spiel, denn diese wichtige Kennzahl in der Immobilienwirtschaft bestimmt den aktuellen Wert des Objekts – und gibt damit den vermutlich am Markt zu erzielenden Verkaufspreis wider. Daher wird diese rechnerische Größe auch Marktwert genannt. Dass der Verkehrswert als Grundlage für die Erbschaftsbesteuerung dient, ist im Bewertungsgesetz (BewG) festgelegt. Herangezogen wird der Verkehrswert zum Todestag desjenigen Menschen, der die Immobilie vererbt hat („Datum der Überlassung“).

Der Verkehrswert wird mittels einer Bewertung der übertragenen Immobilie bestimmt. Diese Aufgabe übernimmt zunächst das Finanzamt am jeweiligen Wohnsitz im Rahmen der Grundvermögensbewertungsverordnung. Mittels einfacher Standardverfahren wird die Wertermittlung vorgenommen. Sie beruht in der Regel auf ortsüblichen Schätzungen anhand des Bodenrichtwertes. Diese rechnerische Größe ermittelt der Gutachterausschuss der jeweiligen Stadt bzw. Gemeinde in regelmäßigen Abständen auf Grundlage anderer Grundstücksverkäufe. Bei unbebauten Grundstücken wird schlicht der Bodenrichtwert mit der Grundstücksgröße multipliziert, um den Verkehrswert zu bestimmen. Bei der Berechnung räumt der Gesetzgeber einige steuerliche Vergünstigungen ein. So werden z. B. zu Wohnzwecken vermietete Immobilien nur mit 90 Prozent ihres Wertes angesetzt (siehe § 13c ErbStG).

Wertermittlung durch externe Sachverständige möglich

Nach dem Bescheid durch das Finanzamt kommen bei einigen Erben jedoch Zweifel auf: Ist die überlassene Immobilie wirklich so viel wert? Sorgt die Nachricht über einen hohen Verkehrswert – und damit den am Markt voraussichtlich erzielbaren Verkaufspreis – bei Besitzern von Haus und Grund normalerweise für helle Freude, verhält es sich bei einer Erbsache etwas anders. Denn: Je höher eine Immobilie bewertet wird, desto höher fällt auch die steuerliche Belastung aus. Eine sehr hohe Erbschaftsteuer auf die übertragene Immobilie auf Basis pauschaler Werte ist für einige Begünstigte nicht akzeptabel, sodass sie sich von den Behörden benachteiligt fühlen.

Ein gangbarer Weg ist dann die Unterstützung durch unabhängige Sachverständige, die der Steuerpflichtige für eine fundierte Immobilienbewertung beauftragen kann. Sie ermitteln den tatsächlichen Wert einer geerbten Immobilie auf Grundlage ihrer umfangreichen baufachlichen, rechtlichen und betriebswirtschaftlichen Kompetenzen. Nach einer Analyse der Ergebnisse der Wertermittlung des Finanzamtes besteht die Möglichkeit, auf eigene Kosten ein ausführliches Verkehrswertgutachten anfertigen zu lassen, das sämtliche wertrelevanten Faktoren berücksichtigt. Mittels der drei gesetzlich vorgeschriebenen, teils aufwändigen Bewertungsverfahren

  • Vergleichswertverfahren (v. a. bei Eigenheimen und Eigentumswohnungen)
  • Ertragswertverfahren (v. a. bei Gewerbeimmobilien und Mietwohnungen)
  • Sachwertverfahren (bei Sonderfällen, sowohl freie als auch vermiete Objekte)

bestimmen sie den tatsächlichen Verkehrswert je nach Art der Immobilie.

Verkehrswertgutachten bei geplantem Verkauf unverzichtbar

Ohnehin stellt sich für den Erben die zentrale Frage, ob er das überlassene Haus oder die geerbte Eigentumswohnung überhaupt selbst nutzen will bzw. kann. Soll die Immobilie veräußert werden, ist eine objektive und umfassende Verkehrswertermittlung notwendig. Die Erstellung eines Wertgutachtens durch erfahrene Sachverständige ist dann nahezu unverzichtbar. Die Kosten für das Immobiliengutachten kann der Begünstigte zumindest vom zu versteuernden Erbe absetzen. Die hohe Nachfrage-Dynamik auf dem deutschen Immobilienmarkt und die in den letzten Jahren stark gestiegenen Preise vor allem in Großstädten zwingen zu einer korrekten Wertermittlung.

Aus den in manchen Lagen teils explosionsartig gestiegenen Bodenrichtwerten resultieren wesentlich höhere Verkehrswerte, für die dann eine überdurchschnittlich hohe Erbschaftsteuer zu zahlen wäre. Die detaillierte Begutachtung der Mikrolage (u. a. Erreichbarkeit, Infrastruktur), des Modernisierungsstandes und der Nutzungsmöglichkeiten der Immobilie sind besonders wichtig. Kurzum: Ein professionelles Verkehrswertgutachten stellt eine solide Entscheidungsgrundlage für marktgerechte Verkaufspreis- bzw. Kaufpreisverhandlungen dar. Zudem kann der Steuerpflichtige damit den Nachweis für einen niedrigeren Verkehrswert der Immobilie gegenüber dem Finanzamt erbringen.

Fazit: Wert geerbter Immobilie im Zweifel durch Profis ermitteln lassen

Ein geerbtes Haus oder Grundstück muss beim Finanzamt angezeigt werden, denn darauf wird eine Erbschaftsteuer erhoben. Freibeträge mindern die steuerliche Belastung, deren Höhe ist vom Verwandtschaftsgrad und der Steuerklasse abhängig. Um die Erbschaftsteuer festzulegen, muss der aktuelle Wert der Immobilie bestimmt werden. Die notwendige Verkehrswertermittlung übernimmt der Fiskus im Rahmen der Grundvermögensbewertungsverordnung. Das Standardverfahren ermittelt einen pauschalen Wert, der bisweilen nicht mit dem tatsächlichen Verkehrswert des Objekts übereinstimmt. Um einer möglicherweise zu hohen Steuerbelastung zu entgehen, ist der Gang zu einem unabhängigen Sachverständigen für Immobilienbewertung ratsam, der ein detailliertes Wertgutachten anfertigt. Bei einer geplanten Veräußerung des geerbten Grundbesitzes ist dies unverzichtbar.

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