4 Fragen zum Liegenschaftszins im Ertragswertverfahren

Bei der Wertermittlung einer Immobilie ist der Liegenschaftszins von großer Bedeutung. Vordergründig wird diese rechnerische Größe bei der Durchführung eines Ertragswertverfahrens benötigt. Der Liegenschaftszins ist jener Zinssatz, mit dem der Verkehrswert von Liegenschaften – also eines bebauten Grundstücks – verzinst wird. Dessen Höhe ist vor allem von der Lage des betreffenden Grundstücks und der Art des Gebäudes abhängig, das darauf steht. Dabei gilt: Je niedriger der Liegenschaftszinssatz ausfällt, desto wertbeständiger präsentiert sich die Immobilie.

Liegenschaftszins_Immobilie_bewerten

Was sagt der Liegenschaftszins aus?

Zu den wichtigen Kennzahlen bei der Immobilienbewertung zählt der Liegenschaftszins. Er wird bei verschiedenen Verfahren zur Wertermittlung eines Objekts herangezogen und versinnbildlicht die zukünftigen Wert-Erwartungen. Letztlich beschreibt er die durchschnittliche marktübliche Verzinsung von Liegenschaften aller Art. Unter einer Liegenschaft wird im Regelfall ein bebautes Grundstück verstanden. Durch die Vermietung des auf dem Grundstück befindlichen Gebäudes werden Erträge erwirtschaftet. Deshalb wird der Liegenschaftszins vor allem dann gebraucht, wenn der Wert unter Einsatz des Ertragswertverfahrens ermittelt werden soll.

In jedem Fall – unabhängig vom konkreten Bewertungsverfahren – werden die Liegenschaftszinsen bei der Bestimmung des aktuellen Verkehrswertes einer Immobilie benötigt. So ist es auch in der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) im § 14 nachzulesen: „Die Liegenschaftszinssätze … sind die Zinssätze, mit denen Verkehrswerte von Grundstücken je nach Grundstücksart im Durchschnitt marktüblich verzinst werden…“. Der Verkehrswert einer Immobilie gibt indes den voraussichtlich am Markt erzielbaren Verkaufspreis wider. Als Faustformel gilt: Je höher die Liegenschaftszinsen ausfallen, desto geringer der Verkehrswert.

Wie wird der Liegenschaftszinssatz ermittelt?

Die Höhe des Liegenschaftszinses eines bestimmten Objekts ist direkt erfassbar. Welchen prozentualen Wert der Zinssatz letztlich annimmt, ist von drei wesentlichen Einflussfaktoren abhängig:

  • der Lage des betreffenden Grundstücks,
  • der Art des Gebäudes, das darauf steht (z. B. Mehrfamilienhaus, Bürogebäude),
  • der angenommenen wirtschaftlichen Restnutzungsdauer (RND).

Vor allem die (Makro-)Lage der Immobilie bestimmt die Höhe des Liegenschaftszinssatzes. Erwartungsgemäß fallen die Liegenschaftszinsen in deutschen Metropolen wie Düsseldorf im Durchschnitt niedriger aus als bspw. im ländlichen Raum von Brandenburg. Der Grund: Eine Immobilie in der kaufkraftstarken Rheinstadt wird gegenwärtig als wertbeständiger angesehen als etwa ein Objekt im brandenburgischen Wittenberge, das mit ökonomischen und demografischen Schrumpfungsprozessen kämpft.

Die Zukunftsaussichten der Stadt bzw. Gemeinde sind – einschließlich der zu erwartenden Angebot-Nachfrage-Situation – für den langfristigen Wert einer Immobilie von enormer Bedeutung. Selbstverständlich nimmt auch die Mikrolage des Objekts wesentlichen Einfluss auf dessen Wert: Befindet sich die Liegenschaft in einem „angesehenen“ Stadtteil? Wie gut ist sie bspw. an den öffentlichen Nahverkehr angeschlossen? Gibt es Ärzte und Einkaufsmöglichkeiten in der Nähe? Oder ist das Grundstück zwischen einer Bundesstraße und brachliegenden Bahnanlagen eingekesselt?

Die empirische Ermittlung des Liegenschaftszinssatzes obliegt in Deutschland den örtlichen Gutachterausschüssen der jeweiligen Stadt bzw. Gemeinde. Er wird stets retrograd, also rückwirkend, anhand abgelaufener Transaktionen auf dem Immobilienmarkt erfasst. Die regelmäßige Veröffentlichung der Liegenschaftszinssätze übernimmt der Gutachterausschuss ebenso. Auch Immobiliensachverständige, die vom Eigentümer beauftragt werden ein Ertragswertverfahren zur Wertermittlung durchzuführen, wenden sich üblicherweise an den Ausschuss.

Wann wird das Ertragswertverfahren angewendet?

Bei vermieteten Objekten und hier vor allem bei Mehrfamilienwohnhäusern sowie bei Gewerbeimmobilien (z. B. Bürohäuser, Shopping Center) ist das komplexe Ertragswertverfahren erste Wahl. Es wird herangezogen, wenn der Verkehrswert von Renditeobjekten ermittelt werden soll, genauer die Kapitalisierung deren Reinerträge. Das Verfahren kommt somit immer dann zum Zuge, wenn es um Liegenschaften geht, bei denen der dauerhaft erzielbare Ertrag für die Werteinschätzung im Mittelpunkt steht. Bei selbst genutzten Wohnimmobilien macht diese Methode wenig Sinn.

Die Anwendung des Ertragswertverfahrens ist anspruchsvoll und erfordert jede Menge Know-how. Grundsätzlich sollte man die Wertermittlung gerade von Renditeobjekten in die Hände von Sachverständigen für Immobilienbewertung legen. Sie wissen, worauf es im Detail ankommt. Von zentraler Bedeutung ist die Differenzierung der Wertermittlung von Grund und Boden (Bodenwert) auf der einen Seite und zahlreicher Einzelwerte des Gebäudes (Sachwert) auf der anderen Seite. Dahinter steht die Auffassung, beides als eigenständige Wirtschaftsgüter zu behandeln. Alle Komponenten zusammen ergeben den Ertragswert der Liegenschaft.

Der Liegenschaftszinssatz kommt im Rahmen des Ertragswertverfahrens mehrfach ins Spiel, so z. B. bei der Ermittlung der Verzinsung des Bodenwertes. Auch bei dem bereits erwähnten Faktor Restnutzungsdauer (RND) des Gebäudes nimmt der Zinssatz eine wichtige Rolle ein. Dahinter steht die schlichte Erkenntnis, dass die Nutzbarkeit einer baulichen Anlage endlich ist. Die Aufgabe besteht also darin abzuschätzen, wie lang das Gebäude noch wirtschaftlich (!) genutzt werden kann. Die Restnutzungsdauer ergibt sich aus der üblichen Gesamtnutzungsdauer minus dem Alter des Gebäudes. Eine Sanierung verlängert das Zeitfenster einer Nutzung.

Warum ist der Liegenschaftszinssatz relativ stabil?

Zinsen sind vereinfacht gesehen eine „Belobigung“ für das Verleihen von Geld an ein Finanzinstitut. Wenn ein Kunde Geld bei einer Bank einlagert, hat er Anspruch darauf. Nun ist der Liegenschaftszinssatz aber nicht mit einem normalen Zinssatz zu vergleichen – auch deshalb nicht, weil die Entwicklungen auf dem Immobilienmarkt nur marginal vom Kapitalmarkt abhängen. So wird der Verkehrswert von Immobilien maßgeblich durch den Sachwert des Objekts (gebäudebezogene Faktoren) bestimmt. Das heißt im Umkehrschluss: Der Liegenschaftszins zeigt sich gegenüber den Schwankungen auf dem Kapitalmarkt recht unbeeindruckt.

Benötigt man bspw. unter Zeitdruck eine grobe Schätzung des Liegenschaftszinssatzes, existiert auch eine vereinfachte Möglichkeit, um dessen Höhe zu berechnen. Dabei wird sowohl der Bodenwert als auch die angenommene Restnutzungsdauer der Liegenschaft ausgeklammert. Übrig bleibt diese Formel:

Liegenschaftszins = Jahresnettomieteinnahmen / Kaufpreis

Damit liegt ein Richtwert des Liegenschaftszinses vor, mit dem die marktübliche Renditeerwartung eingegrenzt werden kann. Fällt der Zinssatz besonders niedrig aus, deutet dies auf eine hohe Wertbeständigkeit der Immobilie hin. Dies bedeutet gleichzeitig ein minimales Risiko, etwa in Gestalt potentieller Mietausfälle. Hinter den Jahresnettomieteinnahmen verbirgt sich die jährlich zu erzielende Miete des Objekts abzüglich eines Teils der Bewirtschaftungskosten. Dieser Teil ist nicht auf den Mieter umlegbar (z. B. Instandhaltungskosten, Verwaltungskosten).

Fazit: Liegenschaftszinsen geben Auskunft über Wertbeständigkeit

Der Liegenschaftszins darf nicht mit dem Kapitalmarktzins verwechselt werden. Er bezieht sich auf die Verzinsung einer Liegenschaft und stellt eine rechnerische Größe bei der Wertermittlung von Immobilien dar. Benötigt wird der Liegenschaftszins bei der Bestimmung des Verkehrswertes eines Renditeobjekts und kommt daher vordergründig innerhalb eines Ertragswertverfahrens zum Einsatz. Aufgrund der Komplexität dieser Bewertungsmethode wird empfohlen, die Wertermittlung erfahrenen Immobiliensachverständigen zu überlassen. Diese wenden sich üblicherweise an den örtlichen Gutachterausschuss, um den Liegenschaftszinssatz zu erhalten. Dessen Höhe wird durch die Lage, die Art bzw. Nutzung und die wirtschaftliche Restnutzungsdauer der Liegenschaft bestimmt.