Was man beim Kauf von Immobilien beachten sollte

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Die Küche ist ein Hauptargument

Wer seine Traumimmobilie ausfindig gemacht hat, kann sich glücklich schätzen. Doch bevor deren Kauf ins Auge gefasst wird, heißt es innehalten. Denn ein Hauskauf ist eine Entscheidung fürs Leben. Und muss entsprechend gut überlegt sein. Vielfältige Aspekte sollten beim Erwerb einer Immobilie ehrlich unter die Lupe genommen werden – von der eigenen Lebensplanung über die Finanzierung bis zur Ausgestaltung der Verträge. Zusätzlich bewahrt die Expertise von unabhängigen Fachleuten den potentiellen Käufer vor unliebsamen Überraschungen.

Ein Immobilienkauf muss gut durchdacht sein

Historisch niedrige Zinsen, eine gute wirtschaftliche Lage, steigende Löhne: Die Rahmenbedingungen für den Erwerb eines Hauses oder einer Eigentumswohnung sind gegenwärtig sehr gut. Als eigene Altersvorsorge oder weitgehend stabile Wertanlage („Betongold“) ist eine Immobilie hervorragend geeignet. Überstürzen sollte man das Projekt Hauskauf dennoch nicht, lauern auf dem Weg bis zur Übernahme doch jede Menge Fallstricke. Fakt ist: Ein Immobilienkauf belastet das persönliche Finanzbudget für Jahre – und die aktuelle Lebenssituation muss nicht für alle Ewigkeit dieselbe sein.

Insofern ist eine gute Vorbereitung hier nicht die halbe Miete, sondern die ganze Immobilie. Klarheit über seine Wünsche und Möglichkeiten zu bekommen, ist das Gebot der Stunde. Denn ein Umtauschrecht wie bspw. bei Elektrogeräten existiert für Häuser oder Wohnungen nicht, auch der Rücktritt vom Kaufvertrag ist ausgeschlossen. Viele private Hauskäufer sind zudem Laien auf dem Immobilienmarkt. Die folgenden Abschnitte – untersetzt mit Beispielfragen – verdeutlichen wichtige Aspekte, mit denen sich ein Kaufinteressent befassen muss:

Schritt 1: Immobilie muss zur Lebensplanung passen

Der Anspruch ist hoch. Das eigene Zuhause soll stets ausreichend Platz bieten und sämtliche persönliche Anforderungen erfüllen. Ein Hauskauf muss als langfristig verpflichtende Entscheidung gesehen werden. Bei einem unvorhergesehenen Umzug kann sich die eigene Immobilie als „Klotz am Bein“ herausstellen, die u. U. mit Wertverlust veräußert werden muss. Eine Wunschimmobilie sollte mit den eigenen Lebensplänen kompatibel als auch bei privaten Veränderungen in der Zukunft (z. B. Nachwuchs) noch passend sein. Folgende Fragen stellen sich dem Käufer:

  • Will ich die nächsten Jahre bzw. Jahrzehnte an diesem Ort leben?
  • Kann es mittelfristig Veränderungen meiner beruflichen Situation geben?
  • Habe ich auch unerwartete Veränderungen einkalkuliert (z. B. Trennung vom Partner)?

Schritt 2: Lage der Immobilie bewusst machen

Wirtschaftlich prosperierende Städte und Regionen mit einem dynamischen Immobilienmarkt ziehen zwar meist hohe Kaufpreise nach sich – versprechen aber Sicherheit und künftige Wertsteigerungen. Klar ist auch: Die Mikrolage einer Immobilie ist unveränderbar, nicht jedoch deren Umfeld. Und unverbaut heißt nicht unverbaubar. So ist es bei einem geplanten Hauskauf ratsam, sich zuvor über mögliche Veränderungen zu informieren die rund um das Wunschobjekt anstehen. Das Bauamt der zuständigen Gemeinde bzw. das kommunale Stadtentwicklungsamt sind die Ansprechpartner. Denkbar sind Bauprojekte in der unmittelbaren Nachbarschaft, der Ausbau der Infrastruktur oder die Ausweisung eines Sanierungsgebietes im betreffenden Quartier.

Schritt 3: Die Finanzierung klären

Was kann ich mir leisten? Mit einer ehrlichen Antwort steht oder fällt das Projekt Immobilienkauf. Die persönliche Finanzlage zu prüfen, ist das A und O. Eine Haushaltsrechnung mit allen Einnahmen und Ausgaben gibt Erkenntnis darüber, wie viel Geld für die Monatsraten eines Kaufkredites verfügbar wäre. Umso höher der Eigenkapitalanteil ausfällt – günstig sind zwanzig Prozent des Kaufpreises und mehr – desto geringer sind die Kreditsummen. Man sollte die Finanzierungsangebote verschiedener (!) Banken genau vergleichen und sich dann entscheiden:

  • Wie viel Eigenkapital kann ich für die Immobilie aufbringen?
  • Habe ich bei meiner Finanzplanung einen möglichen Zinsanstieg berücksichtigt?
  • Wie kann ich bei einem Verdienstausfall den Baukredit bedienen?

Neben dem geforderten Kaufpreis fallen weitere Kosten an. Dazu zählen ggf. die Maklerprovision sowie Aufwendungen für den Notar, der den Kaufvertrag aufsetzt. Auch der Staat sitzt mit im Boot: Die Grunderwerbssteuer – deren Prozentanteil je nach Bundesland unterschiedlich ausfällt – ist ebenso einzukalkulieren wie regelmäßige Kosten für den Werterhalt der Immobilie.

Schritt 4: Altbau oder Neubau?

Diese Grundsatzfrage hängt von den persönlichen Vorlieben ab. In der Praxis wechseln mehr Bestandsimmobilien den Eigentümer als neu errichtete Objekte. Der Kauf einer Gründerzeitvilla ist offenbar attraktiver als der Erwerb einer Massivhaus-Stadtvilla vom Bauträger. Die Vorteile eines Altbaus scheinen auf der Hand zu liegen. Man kann den Charme des Objekts spüren, sich Baustress ersparen und auch preislich ist es günstiger. Doch beim Kauf gebrauchter Immobilien ist zu bedenken, dass sie instand gehalten werden müssen. Wenn eine Bestandsimmobilie langfristig ihren Wert beibehalten soll, sind stetige Modernisierungen Pflicht. Und die kosten Geld.

Wie gut die Immobilie in Schuss ist, kann nur ein erfahrener Bausachverständiger einschätzen. Bei einer Vor-Ort-Besichtigung prüft er im Auftrag des Kaufinteressenten das Objekt auf Herz und Nieren. Eine veraltete Heizungsanlage oder ein renovierungsbedürftiges Dach lassen das auf den ersten Blick schicke Fachwerkhaus schnell zum finanziellen Problemfall werden. Bei energiesparenden Neubauten fallen naturgemäß keine Sanierungskosten an. Ein Gutachten zum baulichen sowie energetischen Zustand des Objekts schützt vor Mängel-Überraschungen.

Schritt 5: Gutachter mit Wertermittlung beauftragen

Ob ein Kaufpreis gerechtfertigt oder überzogen ist, können Experten für Immobilienbewertung abschätzen. Kaufinteressenten wird daher empfohlen, den Verkehrswert ihres Wunschobjekts ermitteln zu lassen. Diese Rechengröße bezeichnet den aktuellen Wert des Hauses und gibt den am Markt vermutlich erzielbaren Verkaufspreis wider. Mittels aufwändiger Verfahren führen die Sachverständigen die Verkehrswertermittlung durch und erstellen auf Wunsch Gutachten. Wenn der Erwerb einer Immobilie mit deren Beleihung finanziert werden soll, ist ein Wertgutachten ohnehin Pflicht. Es wird vom Finanzinstitut gefordert, denn damit bestimmt es den Beleihungswert.

Schritt 6: Besichtigung der Immobilie durchführen

Damit der Traum von den eigenen vier Wänden nicht zum Albtraum wird, ist eine Besichtigung des Wunschobjekts ratsam. Nur auf das Exposé sollte man sich nicht verlassen. Bei der Objektbegehung – am besten bei Tageslicht – sollten Kaufinteressenten nicht nur genau hinschauen, sondern auch viele Fragen an den Verkäufer stellen. Dazu zählen u. a.:

  • Entspricht die Ausstattung der Immobilie aktuellen Standards?
  • Ist der gesetzlich vorgeschriebene Energieausweis einsehbar?
  • Welche Instandhaltungs- bzw. Modernisierungsmaßnahmen wurden durchgeführt?

Schritt 7: Kaufvertrag und Darlehensvertrag unterschreiben

Um den Kaufvertrag für das Objekt der Begierde abschließen zu können, benötigt man die verbindliche Kreditzusage des Finanzinstituts. Zuvor ist es Aufgabe eines Notars, den Entwurf für einen Immobilienkaufvertrag aufzusetzen. Dessen Inhalt sind sämtliche mündliche Absprachen zwischen Verkäufer und Käufer. Soll heißen: Was im Vertrag aufgeführt werden soll, müssen die beteiligten Parteien aushandeln. Experten empfehlen, sich das Vertragswerk 14 Tage vor der Unterzeichnung zur sorgfältigen Überprüfung zukommen zu lassen.

Nach der Unterschrift unter den Kaufvertrag und dessen notarieller Beurkundung wird der Darlehensvertrag unterzeichnet. Darin sind wiederum alle Vereinbarungen zur Finanzierung der Immobilie zwischen Kreditgeber und Kreditnehmer enthalten. Der Eintrag ins Grundbuch und die Übergabe des Objekts sind die letzten Schritte zum Ziel. Der Käufer ist nun Eigentümer seiner Traumimmobilie.

Fazit: Beim Kauf von Immobilien ist vieles zu beachten

Eigentum schafft Sicherheit. Doch der Erwerb von Haus oder Wohnung ist eine weitreichende Entscheidung im Leben. Der Käufer bindet sich finanziell und räumlich über viele Jahre. Damit diese Investition nicht im Desaster endet, sind etliche Aspekte zu bedenken. Bei Bestandsimmobilien ist der Kaufpreis niedriger, für Neubauten spricht die energiesparende Bauweise. Auf welches Objekt die Wahl auch fällt, ohne das Fachwissen von Profis ist das Projekt Hauskauf kaum zu stemmen. Unabhängige Sachverständige für Immobilienbewertung beraten bei der Suche und Finanzierung, übernehmen die Wertermittlung und erstellen Gutachten zum Gesamtzustand der Immobilie.