Immobilienblase 2018 in Deutschland: Realität oder Angstmacherei?

Stetig steigende Kaufpreise, historisch niedrige Zinsen, Bauboom: Diese Konstellation weckt Erinnerungen an die Weltwirtschaftskrise im Jahr 2008, die wesentlich durch Spekulationsblasen in der amerikanischen Immobilienbranche ausgelöst wurde. Hat sich aufgrund aktueller Entwicklungen in Deutschland bereits eine Immobilienblase gebildet, die in nächster Zeit zu platzen droht? Über diese Frage streiten Experten mit Leidenschaft. Doch die Mehrheit der Fachleute gibt Entwarnung. Einige Fakten sprechen dagegen, dass der deutsche Immobilienmarkt demnächst kollabiert.

Wie eine Immobilienblase entstehen kann

In Zeiten rasant steigender Preise für Häuser und Eigentumswohnungen wächst auch die Angst vor der Entstehung einer Immobilienblase. Dabei handelt es sich um eine beträchtliche Überbewertung von Immobilien. Dahinter steht ein enormer Preisanstieg in einem sehr kurzen Zeitraum, sodass auf dem Immobilienmarkt Preise gehandelt werden, die weit über dem tatsächlichen Wert des Objekts liegen. Ist irgendwann der Zenit erreicht, fallen die Preise tief in den Keller. Dieser Absturz zwingt viele Besitzer, ihr Objekt schnellstmöglich zu verkaufen – um in finanzieller Hinsicht zu retten, was zu retten ist. Ergebnis: die Immobilienblase platzt mit lautem Knall.

Was diese Entwicklung in Verbindung mit zu laxen Kreditauflagen in Gang setzen kann, ist noch gut in Erinnerung. Denn die größte Gefahr von Immobilienblasen geht von ihren Wirkungen auf das Finanzsystem aus. Das Platzen der Blase in den USA hatte eine Wirtschaftskrise zur Folge, welche 2008 die ganze Welt erfasste. Viele Hauseigentümer waren nicht mehr in der Lage, die nach dem Crash anziehenden Baukreditzinsen zu begleichen. So konnten sich die US-amerikanischen Finanzinstitute vor Immobilienabschreibungen kaum retten. Der Worst Case trat ein, selbst einige Großbanken gingen in die Knie.

Immobilienmarkt in deutschen Großstädten überhitzt

Fakt ist: Seit Jahren schießen in den deutschen Großstädten und Ballungsräumen die Immobilienpreise nach oben. Investoren stehen Schlange. Vor allem in den demografisch und wirtschaftlich prosperierenden Metropolen gilt der Immobilienmarkt als überhitzt, die Kaufpreise schaukeln sich aufgrund der enormen Nachfrage gegenseitig hoch. Jährlich zweistellige Steigerungen sind in einigen Stadtquartieren keine Seltenheit. In Toplagen werden für Eigentumswohnungen bzw. Häuser mitunter Fantasiesummen bezahlt. Hier ist der Immobilienhype längst Realität.

Die sehr hohen Kaufpreise entkoppeln sich zunehmend von den ebenfalls steigenden Mieten und sind nach Einschätzung von Experten oft überzogen. Diese Entwicklung kann ein Indiz für eine Immobilienblase sein, da dahinter reine Spekulationskäufe vermutet werden – um das Objekt kurz darauf noch teurer veräußern zu können. Deshalb vertreten einige wenige Ökonomen die Ansicht, dass sich zumindest in Metropolen wie München oder Hamburg bereits eine Preisblase gebildet hat.

Aktuelle Risiken auf dem deutschen Immobilienmarkt

Das Institut der deutschen Wirtschaft (IW) hat in einer aktuellen Untersuchung von 2017 weitere Risiken ausgemacht, die den Immobilieninvestoren zunehmend zu schaffen machen. So sehen die Ökonomen in einigen Segmenten ein Überangebot. Dies betrifft zum einen Mikroapartments, die in Universitätsstädten wie Pilze aus dem Boden schießen. Diese Kleinapartments sind besonders für Studenten und Azubis attraktiv, da sie preislich noch erschwinglich sind. Das Problem: die Anzahl junger Erwachsener im Land wird künftig spürbar sinken.

Ein weiteres Überangebot machen die IW-Experten bei Einfamilienhäusern im ländlichen Raum aus. Hier wurde in den letzten Jahren am Bedarf vorbei gebaut. Der Grund: Immer mehr Investoren sind auf der fatalen Suche nach Alternativ-Standorten außerhalb der gesättigten Großstadt-Märkte. Ein drittes Risiko sehen die Forscher in den oft zu optimistischen Erwartungen seitens der Investoren an weitere Mietsteigerungen. Die in der Politik diskutierte Verschärfung der bisher nur schwach wirkenden Mietpreisbremse könnte die Miet-Spirale kappen und die Renditen schmälern.

Befeuert wird die zumindest angespannte Situation auf dem Immobilienmarkt durch die anhaltende Niedrigzinspolitik der Europäischen Zentralbank (EZB). Seit langem befinden sich die Zinsen auf einem Tiefststand, sodass die Kosten für Baukredite günstig sind. Die daraus resultierende hohe Nachfrage kurbelt zwar die deutsche Bauwirtschaft mächtig an, erhöht aber die Gefahr der Entstehung einer Spekulationsblase. Gleichzeitig leben wir in ausgesprochen unsicheren Zeiten. Investoren suchen dann verstärkt nach risikoärmeren Sachanlagen – und finden sie in Immobilien.

Immobiliencrash trotzdem eher unwahrscheinlich

Immobilienblase_2018_in_deutschlandDie meisten Experten schätzen trotz dieser teilweise besorgniserregenden Entwicklungen und des anhaltenden Baubooms das Risiko einer Immobilienblase in Deutschland als gering ein. Sind die Immobilienpreise in den letzten Jahren auch rasant gestiegen, so erreichen hiesige Metropolen noch längst nicht das Preisniveau von Paris oder London. Bestehende Preisübertreibungen sieht das Bundesfinanzministerium durchaus, die finanzielle Stabilität sei dadurch aber nicht gefährdet. Ein plötzlicher Einbruch der Nachfrage ist unwahrscheinlich, weil die Zahl der Haushalte – durch die Zunahme von Singles und neuer Lebenskonzepte (z. B. Living apart together) – weiter wachsen wird.

Auch das deutsche Steuerrecht leistet seinen Beitrag zur Vermeidung einer Preisblase. So sind Darlehenszinsen durch Eigennutzer nicht steuerlich absetzbar. Im Unterschied zu US-amerikanischen Banken bewerten deutsche Finanzinstitute die Kreditvergabe strenger. Sie nehmen die Bonität der Kreditnehmer genauer unter die Lupe, bevor sie sich an der Finanzierung von Immobilien beteiligen. Zudem muss jeder potentielle Käufer ausreichend Eigenkapital aufbringen. In den USA waren „Subprime-Kredite“ ein Auslöser der Krise – die laxe Vergabe von Baukrediten an Geringverdiener.

Die Folgen des Platzens einer Immobilienblase wären hierzulande ohnehin nicht so verheerend. Ein Grund: Deutschland ist Mieterland. Das Verhältnis zwischen Mietern und Eigentümern hält sich die Waage, in Berlin und den neuen Ländern haben Mieter gar die Oberhand. Im Vergleich mit anderen Nationen Europas ist der Anteil der Eigenheimbesitzer – in Italien liegt er bspw. bei fast 90 Prozent – also überschaubar. Ursache sind die weltweit gesehen immer noch niedrigen Mieten. Das stabilisiert den hiesigen Wohnungsmarkt, da Spekulationen kaum Sinn machen.

Ökonomen erwarten mittelfristig Abbremsen der Preisspirale

Nicht zuletzt geht die Mehrzahl der Experten davon aus, dass sich die Kaufpreise für Immobilien auf einem hohen Niveau einpendeln werden und nicht mehr explosionsartig wachsen wie in den letzten Jahren. Erste Anzeichen dafür gibt es bereits. Grenzenlos steigende Preise scheinen nicht die Zukunft zu sein. Damit wäre ein wesentliches Immobilienblasen-Risiko in Deutschland gebannt. „Die Chancen stehen gut, dass der Boom mit einer weichen Landung endet“, schlussfolgern auch die IW-Experten in ihrer aktuellen Studie.

Gleichwohl bleibt es für Fachleute eine Herausforderung, die Entstehung einer Immobilienblase rechtzeitig zu erkennen. Zu komplex ist die Thematik. Einer der Gründe liegt in den vielfältigen Ursachen für die Bildung von Spekulationsblasen. Die lagen in den USA anders als etwa in Spanien. Bis eine Blase platzt, kann zudem sehr viel Zeit vergehen – und erst dann ist der Befund eindeutig. Ein weiteres Problem ist die veraltete und grobkörnige Datenlage in der amtlichen Statistik. Bis ein vollzogener Immobilienkauf dort Eingang findet, vergehen mitunter Jahre. Auch deshalb brandet der leidenschaftliche Disput um die Blasen-Existenz immer wieder auf.

Fazit: Deutschland droht aktuell kein Platzen einer Immobilienblase

Boom oder schon Blase – nicht alle Experten schätzen die aktuelle Situation gleich ein. In der Tat zeigt sich der Immobilienmarkt zumindest in den Großstädten überhitzt. Der rasante Preisanstieg der letzten Jahre und die sich weiter öffnende Schere zwischen Kauf- und Mietpreisen ist Indiz für eine Blasen-Gefahr. Diese Entwicklung könnte spekulativen Investments Tür und Tor öffnen. Doch hohe Standards der Banken bei der Kreditvergabe bewirken, dass ein Zusammenbruch des deutschen Immobilienmarktes unwahrscheinlich ist. Wenn sich die Kreditvergabepraxis weiter im grundsoliden Rahmen bewegt und sich die Preisspirale mittelfristig abschwächt, ist ein Immobiliencrash mit gesamtwirtschaftlichen Folgen nicht zu erwarten.