Immobilienbewertung eines Hotels (Gewerbeimmobilie)

Jedes Jahr kommen vor allem in den wachsenden Großstädten neue Objekte hinzu, ständig wechseln Häuser den Betreiber; kein Wunder, dass die Hotelbranche in Deutschland boomt. Auch zukünftig erwarten Tourismusexperten und Eigentümer der Hotels ein jährliches Wachstumsplus bei Übernachtungen. Entsprechend viel Bewegung herrscht auf dem Markt für Hotelimmobilien.

Die zahlreichen Transaktionen führen dazu, dass auch die Anzahl der Immobilienbewertungen für Hotels steigt. Diese offenbaren nicht nur den tatsächlichen Wert der Gewerbeimmobilie, sondern geben auch Aufschluss über verborgene Potentiale des Hotelbetriebes. Denn die Immobilienbewertung richtet sich stark nach den Betriebsergebnissen des Objektes.

Anlässe für Wertermittlung von Hotelimmobilien

Hotels sind in die Kategorie Spezialimmobilien einzuordnen. Die Gründe für die Bewertung einer Hotelimmobilie sind vielfältig. Wenn ein Verkauf des Betriebes ansteht, muss zuvor der aktuelle Wert des Objekts bestimmt werden. Erst auf Basis einer fundierten Verkehrswertermittlung lässt sich ein marktgerechter Verkaufspreis festlegen, mit dem der Verkäufer sicher in die Preisverhandlungen eintreten kann und ein dem Werte des Hotels entsprechendes Kaufangebot erhält. Weitere Informationen finden Sie in dem Bericht über den Hotelinvestmentmarkt 2018. Auch bei einer möglichen Nachfolgeregelung, im Rahmen eines Erbfalls oder bei einem neuen Darlehen ist ein professionelles Immobiliengutachten von erfahrenen Sachverständigen für Immobilienbewertung unabdingbar.

Hotels gelten als interessante Anlageform, die immer mehr an Attraktivität gewinnt. Häufig sind Hotelunternehmen (als eine Anlageimmobilie) Bestandteil von geschlossenen oder offenen Immobilienfonds. Dies gilt vor allem für jene Häuser, die durch – oft europa- oder weltweit aktive – Hotelketten betrieben werden. Im Rahmen der Bilanzierung von Immobilien verlangen Finanzinstitute eine regelmäßige Bewertung des Kreditportfolios. Hotelinvestitionen sind ein anspruchsvolles Projekt, das von vielen Einflussfaktoren bestimmt wird. So bedeutet die eingeschränkte Nutzbarkeit für andere Zwecke ein größeres Risiko, aber auch eine höhere Renditeerwartung.

Alte Hotelimmobilien sind beispielsweise in Ihrer Fungibilität eingeschränkt, können aber oftmals auch zu Pflegeheimen umgebaut werden.

Spezifika der Werteinschätzung bei Hotels

Ein Hotel ist eine klassische Betreiberimmobilie. Die große Mehrheit der Hotelbetriebe in Deutschland wird individuell geführt. Doch eine stattliche Zahl dieser eigentümergeführten Häuser hadert mit einem Sanierungsstau. Für die erforderlichen Renovierungen benötigen sie einen Kredit. Doch die Kreditgeber entscheiden nur auf Grundlage harter Fakten. Eine fundierte Wertermittlung kann letztlich die Zahlen dafür liefern, um die Herberge fit für die Zukunft zu machen. Gleichzeitig ist das Ergebnis der Immobilienbewertung für viele langjährige Hotelbesitzer ein böses Erwachen. Zu viele Emotionen verbinden sie mit ihrem Objekt und schätzen dessen Wert (Schätzwert der Immobilie) viel höher, als er tatsächlich ist.

Der wirtschaftliche Erfolg eines Hotels ist von drei grundlegenden Faktoren abhängig. Experten für Tourismusökonomie nennen diese Schnittmenge auch „strategischen Fit“. Dieser besteht aus:

  • Standort,
  • Betreiber,
  • Konzept

Wenig überraschend ist die Lage das wichtigste Kriterium. Nach Umfragen unter Geschäftsreisenden in Deutschland bestimmt bei drei von vier Befragten dieser Faktor die Auswahl des Hotels – weit vor dem Zimmerpreis. Insofern hat die Hotellerie an ungünstigen Standorten einen enormen Nachteil. Die Lage der Immobilie ist unveränderlich, doch große Anstrengungen im Service sowie ein überzeugendes Konzept können diese Schwäche ausgleichen und den Wert des Hotels stabilisieren. Vor allem die Passung von Konzept und Standort (Standortgutachten) entscheidet über den Erfolg: Ein edles Designerhotel in einer strukturschwachen, überalterten Region hat vermutlich nur geringe Chancen. Selbst eine große Anzahl an Zimmern sowie ein hoher Maßstab bei der Einrichtungsqualität kann den Gesamtumsatz kaum positiv beeinflussen.

Eine nüchterne Immobilienbewertung durch Experten deckt auf, wie es um den Betrieb bestellt ist. Dieselbe Hotelimmobilie kann bei verschiedenen Betreibern bisweilen unterschiedliche Marktwerte aufweisen. Insofern ist eine Wertermittlung geeignet, auch Impulse für eine Repositionierung des Hotels zu geben. Die für das Aufschließen der Potentiale nötigen Investitionen sind den Banken am ehesten mit einer erwarteten Wertsteigerung plausibel zu machen. Auch bei Verkaufsabsichten in der Zukunft ergibt eine Wertbestimmung Sinn. Der Hotelier kann sich daraufhin Maßnahmen überlegen, wie er seinen Betrieb optimieren und dessen Wert in den nächsten Jahren steigern könnte – um später einen höheren Verkaufspreis zu erzielen.

Der Ertragswert steht im Mittelpunkt

Die betriebsspezifischen Merkmale spielen bei der Bewertung von Hotelimmobilien eine gewichtige Rolle. Bei der Wertermittlung muss der Sachverständige eine aufwändige Analyse von standort-, objekt- und vertragsbezogenen Parametern vornehmen. Sie erfolgt in Deutschland – wie bei Spezialimmobilien üblich – mittels eines Ertragswertverfahrens, da der vorrangige Zweck die Ertragserzielung ist. Der Marktwert eines Hotels wird somit über den möglichen Ertrag bestimmt. Eine nachgeordnete Rolle spielt der Wert des Hotelgebäudes an sich. Zu den objektbezogenen Einflussgrößen, die man durch eine Gebäudebewertung erhält, gehören z. B. das Alter und der bauliche Zustand. Ist die Gebäudesubstanz schlecht, steigen die Kosten künftig noch stärker, schmälern aber die Rendite und letztlich den Ertragswert.

Vor dem Hintergrund einer zunehmenden Internationalisierung sowohl der Kapital- als auch der Immobilienmärkte unterliegen die Standards und Methoden der Immobilienbewertung einem Wandel. Im Zuge von Vereinheitlichungstendenzen sind vor allem angelsächsische Ansätze der Wertermittlung auf dem Vormarsch. Währenddessen verliert das im deutschsprachigen Raum gängige Ertragswertverfahren an Bedeutung. Fachleute als auch Investoren kritisieren daran, dass dynamische Faktoren wie bspw. die Entwicklung der Mieten vernachlässigt werden.

Ein mittlerweile auch in Deutschland immer häufiger angewendetes Verfahren bei der Immobilienbewertung von Hotels ist die Discounted-Cashflow-Methode (DCF). Das Verfahren ist international Standard und zielt explizit auf den Ertragswert ab. Folgende drei Fragen stehen im Mittelpunkt dieser dynamisch ausgerichteten Bewertungsmethode:

  • Welche wirtschaftliche Entwicklung ist bei dem Hotel in den nächsten Jahren zu erwarten?
  • Wie hoch könnte der Verkaufspreis zukünftig ausfallen?
  • Was sind die erzielbaren Erträge in der Gegenwart wert?

Schritt für Schritt zum Marktwert eines Hotels

Dreh- und Angelpunkt der DCF-Methode (Discounted-Cash-Flow) ist die Prognose zukünftiger Ertragspotentiale des Hotelbetriebes. Dabei werden die zu erwartenden Einnahmen-Überschüsse (Cashflows) in einem festgelegten Zeitraum auf den Stichtag der Wertbestimmung diskontiert. In der Regel erfolgt die Vorausberechnung der erzielbaren Reinerträge für die nächsten zehn Jahre. Die Summe der Cashflows aus den einzelnen Jahren und der mutmaßliche Erlös aus dem Verkauf samt anschließender Diskontierung bestimmen letztlich den Ertragswert der Hotelimmobilie.

Damit diese Wirtschaftlichkeitsprognose eines Hotels auf sicheren Füßen steht, ist zuvor eine umfassende Analyse von Standortbedingungen, aktueller Marktsituation und Substanz unerlässlich. Zu den wertbildenden Aspekten bei Durchführung des Discounted-Cashflow-Verfahrens gehören:

  • Makrolage des Hotels (z. B. Wirtschaftskraft, Infrastruktur, kulturelles Angebot, Messewesen, Image der Region bzw. Stadt),
  • Mikrolage des Hotels,
  • Bedingungen auf dem lokalen Hotelmarkt (z. B. Angebot vs. Nachfrage, Konkurrenzsituation, geplante Projekte neuer bzw. bestehender Anbieter),
  • Hotelkategorie und Konzept,
  • wirtschaftliche Situation des Betriebes (z. B. Auslastung, Betriebsergebnisse, Pachtzahlung),
  • Raumprogramm und Ausstattungsqualität,
  • Zustand des Hotels (Gebäude, Haustechnik, Außenanlagen). Diese Daten können ebenso Aufschluss darüber geben, wie sich eine mögliche Investition in Renovierung und Modernisierung hinsichtlich Wertentwicklung des Hotels auswirkt.

Im Unterschied zum klassischen Ertragswertverfahren findet bei der DCF-Methode keine gesonderte Wertermittlung von Grund und Boden (z.B. Grundstücksfläche) statt. In beiden Verfahren muss der Sachverständige für Immobilienbewertung die Entwicklungen auf dem lokalen Hotelmarkt ebenso gut abschätzen wie konjunkturelle Schwankungen. Zudem dürfen Trends auf der Nachfrageseite nicht außer Acht gelassen werden. Individuelle Konzepte sowie Bewertungen durch Gäste gewinnen zunehmend an Bedeutung, während Markennamen an Strahlkraft verlieren. Veränderte Ansprüche der Hotelgäste, ein intensiver Wettbewerb der Betreiber sowie neue Investment-Optionen werden den Markt für Hotelimmobilien stark in Bewegung halten.

Fazit: Immobilienbewertung von Hotels überaus komplex

Die Hotelbewertung stellt für die beauftragten Sachverständigen bzw. Gutachter eine anspruchsvolle und mitunter heikle Aufgabe dar. Häufigster Anlass ist ein geplanter Verkauf. Der Wert von Hotels wird wie bei Betreiberimmobilien üblich auf Grundlage der zu erwartenden Erträge bestimmt. Das in Deutschland dafür gängige Ertragswertverfahren wird in der Praxis immer mehr von der dynamischeren Discounted-Cashflow-Methode abgelöst. Dabei werden die Reinerträge eines Hotelbetriebes für die nächsten zehn Jahre prognostiziert. Eine umfangreiche Standort- und Marktanalyse geht beiden Wertermittlungsansätzen voraus.

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