So wird der Beleihungswert von Immobilien ermittelt

Beleihungswertermittlung_Beispiel

Dass jemand den Kauf einer Immobilie komplett aus eigener Tasche stemmt, trifft in den seltensten Fällen zu. Fast jeder ist auf die Unterstützung durch Kreditinstitute angewiesen. Je nach Bonität des Käufers beteiligen sie sich an der Finanzierung der Wunsch-Immobilie. Doch vor einer Kreditvergabe durch die Bank steht die Ermittlung des Beleihungswertes des Objekts. Dieser Wert beruht auf dessen langfristigen, dauerhaften Merkmalen – und wird zur wichtigsten Größe, wenn ein Kreditnehmer seine Immobilie doch nicht mehr finanzieren kann. Bei großen Darlehen muss der Beleihungswert durch ein Gutachten unabhängiger Sachverständiger bestimmt werden.

Was den Beleihungswert vom Verkehrswert unterscheidet

Um den Wert von Grundbesitz zu bestimmen, sind zwei Bezugsgrößen von Bedeutung. Während der Verkehrswert den aktuellen Wert einer Immobilie bezeichnet und so den voraussichtlich am Markt erzielbaren Verkaufspreis wiedergibt, wird der Beleihungswert marktunabhängig ermittelt. Denn: Bildet der Verkehrswert auch eine solide Entscheidungsgrundlage für die anstehenden Preisverhandlungen – ob der Verkäufer diesen Preis auch realisieren kann, steht in den Sternen. Letztlich entscheidet die Angebot-Nachfrage-Situation auf dem lokalen Immobilienmarkt darüber. Und diese unterliegt konjunkturellen Schwankungen.

Der erhaltene Preis kann somit unter oder über dem errechneten Verkehrswert liegen. Stabiler gibt sich der Beleihungswert, da dessen Höhe nicht durch den Marktzyklus bestimmt wird. Diese Kennzahl beschreibt den langfristigen Wert eines Hauses bzw. Grundstücks (also des Beleihungsgegenstandes), der unabhängig von den Ups und Downs am Markt erreichbar ist. Im Mittelpunkt steht die Wertbeständigkeit der Immobilie: Der Beleihungswert umfasst nachhaltige Objektmerkmale, die auch in Zukunft Bestand haben. In der Regel fallen Verkehrs- und Beleihungswert zumindest ähnlich aus, letzterer liegt meist etwas niedriger.

Der Beleihungswert als Kreditsicherheit

Beim geplanten Kauf einer Immobilie dient der Beleihungswert als Basis für die Vergabe eines Kredites – schließlich können sich nur die wenigsten Menschen ihren Traum vom eigenen Haus oder Grundstück ohne eine Mitfinanzierung durch Banken erfüllen. Doch bevor das Kreditinstitut dem Käufer per Darlehen unter die Arme greift, wird dessen Bonität unter die Lupe genommen. Eine zentrale Rolle spielen:

  • das Monatseinkommen des Kreditnehmers,
  • das vorhandene Eigenkapital des Kreditnehmers,
  • Erkenntnisse aus der Schufa-Auskunft,
  • die persönlichen Sicherheiten des Kreditnehmers.

Die Festsetzung von Beleihungswerten übernimmt üblicherweise eine Bank. Bei Immobilienkäufen lassen Kreditinstitute eher Vorsicht walten. Dies gilt auch für die Bestimmung des Beleihungswertes aus errechnetem Verkaufspreis minus Abschlag von 20 Prozent oder mehr. Je nach Bonität und eingebrachtem Eigenkapital ist eine Mitfinanzierung in Größenordnungen von 60 bis 80 Prozent des Beleihungswertes möglich. Der Beleihungswert begrenzt somit die Kredithöhe für die Immobilie. Und er bietet Sicherheiten: Sollte dem Käufer finanziell die Luft ausgehen, entspricht diese Kennzahl dem jederzeit erzielbaren Wert eines Objekts (bspw. für dessen Weiterverkauf).

Wer den Beleihungswert ermittelt

Beleihungswertermittlung_ImmobilieZunächst ist es Aufgabe der Bank, die Beleihungswertermittlung durchzuführen. Das normierte Verfahren beruht bei fast allen Instituten auf der Beleihungswertermittlungsverordnung (BelWertV). Für Kredite bis zu einem Finanzierungsvolumen von 400.000 Euro schreibt der Gesetzgeber eine vereinfachte Wertermittlung vor, die ein entsprechend ausgebildeter Bank-Mitarbeiter übernimmt. Übersteigt ein Darlehen dieses Volumen, muss ein qualifiziertes Wertgutachten durch einen unabhängigen Sachverständigen angefertigt werden. In dem Gutachten werden Vorgehen und Ergebnis der Beleihungswertermittlung ausführlich festgehalten. Dafür ist ein vereidigter Gutachter für Immobilienbewertung zu beauftragen.

In jedem Fall resultiert der Beleihungswert einer Immobilie aus den zwei Kennzahlen Sachwert und Ertragswert. Beide Rechengrößen müssen getrennt voneinander in teils aufwändigen Bewertungsverfahren bestimmt werden. Eine Ausnahme bilden selbst genutzte Ein- bzw. Zweifamilienhäuser. Hier wird kein Ertrag (Miete) erzielt, insofern genügt die Ermittlung des Sachwertes. Bestandteil jeder Wertermittlung ist eine Vor-Ort-Besichtigung, bei der die zu finanzierende Immobilie auf Herz und Nieren analysiert wird.

Bau- und Bodenwert als Säulen der Sachwertermittlung

Bei der Berechnung des Beleihungswertes geht es zunächst darum, den Sachwert des Beleihungsobjektes zu bestimmen. Der Sachwert einer Immobilie fußt auf zwei Fundamenten: dem Bauwert und dem Bodenwert. Der Bauwert umfasst die Kosten für die Immobilie an sich. Einen wichtigen Anhaltspunkt für den Preis für umbauten Raum je m³ liefern Durchschnittswerte des Statistischen Bundesamtes. Neben diesen reinen Baukosten müssen zusätzliche finanzielle Mittel eingeplant werden – bei einem Eigenheim bspw. Kosten für eine Garage und die Außenanlagen. Aus der Summe aller Einzelpositionen errechnet sich der Bauwert.

Die Ermittlung des Bodenwertes fällt simpler aus. Hier wird schlicht die Größe des Grundstücks in m² mit dem fälligen Preis pro m² multipliziert. Hinzu kommen ggf. notwendige Erschließungskosten, um das Grundstück an das bestehende Versorgungsnetz der Gemeinde anzubinden. Dabei stehen nicht nur Strom und Wasser im Fokus, sondern auch die Verknüpfung mit dem örtlichen Straßen- sowie Telefonnetz. Liegt das Traum-Grundstück also (noch) im Niemandsland, sind entsprechend höhere Kosten zu erwarten.

Wo die Grenzen der Beleihung liegen

Die zwei im Sachwertverfahren ermittelten Komponenten Bauwert und Bodenwert sowie die Resultate aus dem Ertragswertverfahren ergeben den Beleihungswert. Damit liegt dem jeweiligen Kreditinstitut ein aussagekräftiges Bild vom Gesamtwert der zu finanzierenden Immobilie vor. Je nach Art des Geldgebers kann nur ein bestimmter prozentualer Anteil des Beleihungswertes ausgegeben werden:

  • Hypothekenbanken: Immobiliendarlehen bis zu 60 Prozent des Beleihungswertes
  • Geschäftsbanken/Sparkassen: häufig 60, teils bis zu 80 Prozent des Beleihungswertes
  • Bausparkassen: bis zu 80 Prozent des Beleihungswertes

Nun können Kreditgeber und Kreditnehmer die Beleihungsgrenze abstecken. Wie diese ausfällt, ist immer von den Rahmenbedingungen im Einzelfall und dem Verhandlungsgeschick abhängig. Ziel eines jeden Käufers ist es natürlich, die Höhe des aufzubringenden Eigenkapitals zu mindern. Allerdings steigt bei dem seit Jahren anhaltenden Wachstum der Immobilienpreise auch der Eigenkapitalbedarf des Kreditnehmers. Denn die Kluft zwischen Beleihungswert und Kaufpreis wird vor allem auf den überhitzten Immobilienmärkten deutscher Metropolen immer größer. Zudem ist zu beachten: Je mehr Fremdkapital der potentielle Kreditnehmer benötigt, umso höher rückt die Beleihungsgrenze. Das hat zur Folge, dass der fällige Zins immer weiter steigt. Die Verhandlungen um die Kreditvergabe gestalten sich dann zunehmend schwieriger.

Fazit: Beleihungswert bei Immobilienfinanzierung entscheidende Größe

Beim Erwerb einer Immobilie kommt kaum ein Käufer um eine Mitfinanzierung durch Kreditinstitute herum. Die Bank orientiert sich bei der Kreditvergabe jedoch nicht am aktuellen Verkehrswert eines Objekts, sondern am Beleihungswert. Darunter ist ein langfristig stabiler Wert zu verstehen, der eher dauerhafte und zukunftssichere Merkmale der Immobilie einschließlich ihrer Erträge in den Blick nimmt. Den Beleihungswert zu ermitteln, obliegt dem Finanzinstitut. Für Darlehen höheren Volumens gilt die Auflage, ein Sachverständigengutachten erstellen zu lassen. Im Rahmen der Beleihungswertermittlung werden der Sachwert (aus Bau- und Bodenwert) sowie der Ertragswert der Immobilie zu Rate gezogen. Diese Ergebnisse bilden die Grundlage für die Kreditverhandlungen.

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